Archive for avril, 2011

Vers une stabilisation des taux des crédits immobiliers ?

mercredi, avril 27th, 2011

Si de nombreux experts parient toujours, à l’heure actuelle, sur une hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, Cafpi, le spécialiste du courtage dans ce domaine, se révèle être beaucoup plus optimiste, allant même jusqu’à affirmer que, malgré l’augmentation continue depuis ces cinq derniers mois, le coût de ces emprunts ne devrait plus beaucoup évoluer d’ici à la fin de l’année.

En effet, de l’avis de ce courtier, l’apaisement que connaissent actuellement les marchés des obligations devrait contribuer à stabiliser ces chiffres, Philippe Taboret, rappelant, en tant que Directeur Général Adjoint de cette enseigne, que « l’OAT 10 ans a beaucoup grimpé ces derniers mois, sous l’effet d’un environnement économique instable et de la difficulté de certains pays européens – Grèce, Irlande, voire Portugal – à rembourser leur dette », mais que la tendance s’inversant, tout devrait donc retrouver un équilibre, la seule difficulté résidant alors dans le taux directeur de la Banque Centrale Européenne, que celle-ci pourrait bien durcir, influençant alors principalement les taux révisables, relativement peu sollicités en France, mais pouvant également impliquer à nouveau la hausse des OAT et toucher donc également les taux fixes.

Bien que la remontée de ces taux n’ait pas encore eu d’effet significatif sur le nombre de demandes de prêts immobiliers, le fait que ceux-ci dépassent désormais la barre des 4 %, même pour des durées de remboursement relativement courtes, de l’ordre de 15 ans, pourrait bien finir par décourager les futurs propriétaires les plus frileux, ne souhaitant pas payer leur emprunt aussi cher.

Pour un chauffage plus économe

samedi, avril 23rd, 2011

Au nom de la protection de l’environnement, du développement durable et… des factures de consommation d’énergie trop élevées, le dispositif de chauffage de la maison doit impérativement être révisé pour devenir optimal.

L’optimisation du système de chauffage passe par l’amélioration de l’isolation thermique.

L’amélioration de l’isolation de l’habitation est le premier geste en faveur des économies d’énergie et préalable à toute modification du moyen de chauffage. Un bilan thermique identifiera les éventuels travaux d’isolation à entreprendre.

La toiture est souvent mise en cause car elle laisse s’échapper près de 30% de la chaleur. La première étape sera donc l’isolation des combles à l’aide d’un isolant sélectionné pour sa résistance thermique et son épaisseur adaptée à la zone climatique.

Il est également possible de renforcer l’isolation thermique des murs et du plancher bas. Les huisseries sont également des éléments clés dans la lutte contre les déperditions de chaleur. Double et même triple vitrage sont à l’honneur pour réaliser de plus larges économies d’énergies.

La bonne régulation du chauffage

Le système de chauffage doit être géré en fonction de votre présence dans la journée. Grâce à un dispositif électronique et de robinets thermostatiques, vous réglez avec précision le chauffage pièce par pièce. Agrémentés d’une horloge de programmation, ces dispositifs régulent la température en fonction des plages horaires d’occupation de la maison. De plus, il est désormais possible d’équiper ses portes et fenêtres de détecteurs qui coupent le chauffage dès leurs ouvertures.

Profiter des avancées technologiques

La nouvelle génération d’appareils de chauffage est beaucoup plus performante et fournit un bien meilleur rendement que les appareils de plus de 10 ans, énergivores. Remplacer ses vieux chauffages s’avère un bon investissement.

Remplaçantes des chaudières à gaz ou à fioul, les chaudières à condensations ont un rendement qui dépasse les 100% et s’avèrent bien plus économes.

Les derniers convecteurs électriques, qu’ils soient rayonnants ou radiants, sont équipés de thermostats et de programmateurs électroniques qui favorisent une meilleure gestion de la consommation.

Pour les maisons équipées d’une cheminée, il est recommandé de transformer le foyer ouvert en foyer fermé  ou d’installer un insert, ce qui permet d’augmenter son rendement de 50 à 70%. Assorties d’un récupérateur de chaleur, ces installations peuvent chauffer plusieurs pièces.

Dans une démarche de recherche d’un dispositif de chauffage, on peut envisager l’installation de pompes à chaleur, d’un poêle à granulés, de panneaux photovoltaïques, de chauffage au sol, d’un équipement fonctionnant au bois, tout un ensemble de solutions permises par les dernières avancées technologiques et qui donnent droit à un crédit d’impôt. L’ADEME délivre un bon nombre d’informations sur l’optimisation du système de chauffage et informe régulièrement des aides disponibles pour soutenir l’investissement.

La certification BBC (bâtiment basse consommation)

lundi, avril 18th, 2011

La certification BBC est attribuée aux maisons dont la construction ou la rénovation respecte des normes de consommation d’énergie. Des seuils de consommation d’énergie ont été établis dans le cadre du Grenelle Environnement en réaction à la contre-performance du parc immobilier français réputé énergivore. Consommer peu d’énergie est le mot d’ordre pour rejeter moins de CO2 dans l’atmosphère.

Les critères d’un Bâtiment Basse Consommation

Pour être certifié BBC, l’habitat doit consommé moins de 50 kWh/m2 et par an d’énergie primaire. Ce seuil est valable pour une maison neuve.

Dans le cadre de la rénovation d’une ancienne maison, ce seuil est de 80 kWh/m2.

Les bâtiments construits dans les années 90 consomment près de 5 fois plus d’énergie que ces seuils.

Ces limites sont également adaptées aux conditions climatiques particulières et à l’altitude du site.

Pour baisser la consommation d’énergie de l’habitat, rénovation et construction privilégient l’isolation du bâtiment. En vertu du label BBC-EFFINERGIE, la perméabilité tolérée à l’air doit rester inférieure à 0,6 m3/h.m2 pour une maison individuelle et à 1 m3/h.m2 pour des logements collectifs.

Si la faculté de construire un Bâtiment Basse Consommation est ouverte à tous, elle est complexe et suppose de se conformer à un certain nombre de critères contraignants. Les plans seront confiés à un professionnel de la construction qui saura sélectionner les matériaux les plus adaptés aux conditions climatiques de la région.

Les contraintes de construction

Une maison BBC commence par le choix de l’orientation. L’exposition des pièces au soleil doit être maximale pour gagner quelques degrés de chaleur et profiter le plus longtemps possible de la lumière du jour.

Sont recommandées une ossature bois à isolation renforcée ou l’usage de briques Monomur dont le montage permet d’éviter les ponts thermiques (angles, joints spécifiques, tour des huisseries…).

La toiture d’un BBC doit être parfaitement isolée avec l’installation d’une sous-toiture respirante et d’une isolation performante des combles.

La dalle de soutènement sera elle-même correctement isolée du sol.

Est également recommandée l’installation d’un dispositif de géothermie avec plancher chauffant ou de pompe à chaleur air /eau. Ces équipements ouvrent droit à un crédit d’impôt.

L’isolation concerne également les menuiseries qui devront être parfaitement étanches.

Hormis ces directives et recommandations, aucune contrainte ne pèse sur le choix des matériaux et les techniques de construction. Une parfaite étanchéité peut être obtenue avec des matériaux bas de gamme. Il n’empêche qu’en vue de la certification BBC, ils peuvent être facturés par les constructeurs 30 % plus chers.

Toutes les informations sur les paramètres d’une maison BBC sont délivrées par l’association EFFINERGIE, organisme promoteur des constructions à basse consommation d’énergie, qu’elles soient neuves ou rénovées. L’association rassemble des représentants du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), d’organismes dédiés à la protection de l’environnement, de différentes régions et collectivités territoriales, ainsi que des représentants des marques engagées dans l’isolation et la ventilation.

Obtenir la certification

La certification BBC est délivrée après une étude thermique. Elle ouvre droit aux labels décernés par le CEQUAMI pour les maisons individuelles et PROMOTELEC, ou le CERQUAL pour les logements collectifs.

Les constructions BBC dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2010 ouvrent droit à un crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2009 de 40% sur les sept premières annuités des intérêts d’emprunts si le logement est neuf.

Pour les primo-accédants, les établissements financiers proposent des prêts à taux zéro pour un montant d’emprunt pouvant excéder 85 000 €.

Coup de rabot sur le crédit d’impôt vert

dimanche, avril 10th, 2011

Locataires et propriétaires ont la faculté de déduire de leur impôt sur le revenu une part des dépenses engagées dans des travaux d’amélioration énergétique de leur habitat. Parts des dépenses imputables et taux de déduction diminuent en 2011, mais restent incitatifs.

Vers la fin du privilège de l’énergie photovoltaïque

Depuis le 1er janvier 2011, l’installation de panneaux solaires photovoltaïques ouvre droit à un crédit d’impôt de 22% calculé sur le montant total des travaux effectués par un professionnel. Même si ce taux semble formidable, il tombe de haut. Ces dernières années les dépenses en faveur d’un équipement photovoltaïque justifiait un crédit d’impôt de 50%, puis, en septembre 2010, ce taux a été sévèrement rabattu de moitié à 25%. Ainsi, la baisse de ce crédit d’impôt continue, mais dans des proportions moins spectaculaires.

Dès lors, plusieurs situations coexistent actuellement. D’un côté, des particuliers ont versé des arrhes ou payé un acompte à un installateur, ou simplement accepté son devis avant la date limite du 28 septembre 2010. Le crédit d’impôt de 50% des dépenses d’installation leur ait toujours applicable à condition que leurs panneaux produisent de l’électricité au plus tard le 31 mars 2011. D’autres particuliers qui ont engagé leur installation de panneaux solaires depuis le 29 septembre 2010 et jusqu’au 31 décembre 2010 bénéficient du crédit d’impôt de 25%.

Baisse des crédits d’impôt pour les pompes à chaleur géothermique

A condition que les pompes à chaleur présentent certaines performances énergétiques, leur installation ouvre droit à un crédit d’impôt d’un taux variable selon les différents systèmes.

Pour les pompes à chaleur (PAC) de système air/eau, le taux du crédit d’impôt tombe à  22% en 2011, contre 25 % en 2010.

Pour les PAC à capteur enterré pour la chaleur ou les PAC thermodynamiques pour la production d’eau chaude sanitaire, le crédit d’impôt accordé est fixé à 36% en 2011, contre 40% en 2010.

La baisse du crédit d’impôt en 2011 sur les chaudières, chauffages et chauffe-eau écolos

Les équipements tels que poêles, inserts et chaudières fonctionnant au bois ou à d’autres biomasses justifient un crédit d’impôt de 22% du montant de leur installation dans un logement neuf. En 2010, ce taux était de 25%. S’il s’agit d’un remplacement d’un système de chauffage existant le crédit d’impôt est de 36% contre 40% en 2010.

L’installation d’une chaudière à condensation, pour la production de chaleur ou d’eau chaude, ouvre également droit à un crédit d’impôt en baisse. De 15%, il passe à 13% en 2011.

Pour l’installation de chauffe-eau solaires ou d’une éolienne domestique, le taux du crédit d’impôt baisse de 50 à 45%.

Seul le crédit d’impôt de 22% pour les travaux de calorifugeage et de pose d’appareil de régulation des chauffages restent stables en 2011.

La baisse du crédit d’impôt sur les matériaux d’isolation

Le crédit d’impôt passe de 25 à 22% pour les travaux d’isolation thermique des parois opaques que sont les planchers, les murs et les toitures. L’assiette de ce crédit d’impôt inclut au coup de la main d’œuvre l’achat des matériaux. Les matériaux d’isolation susceptibles de justifier un crédit d’impôt sont obligatoirement conformes à des normes de performance. Cependant, le coût des matériaux est considéré dans certaines limites revues par l’arrêté du 31 décembre 2010. Les nouveaux plafonds de dépenses sont de 150€ TTC par mètre carré de parois isolées par l’extérieur et 100€ TTC par mètre carré de parois isolées par l’intérieur.

Pour les dépenses d’isolation thermique des parois vitrées (fenêtres et portes-fenêtres), ainsi que les matériaux d’isolation thermique des portes d’entrée et volets isolants, le crédit d’impôt est de 13%.

Rappelons que le diagnostic de performance énergétique génère un crédit d’impôt de 45%, s’il est réalisé librement, en dehors des cas où il est obligatoire.

Le taux d’imposition 2011 des plus-values immobilières

dimanche, avril 10th, 2011

En l’absence d’exonération, la plus-value dégagée de la revente d’un bien immobilier est imposable. Le taux de cet impôt augmente en 2011.

La hausse du taux d’imposition sur les plus-values immobilières

Le taux de l’impôt sur les plus-values immobilières est majoré de 3 points, passant de 16% à 19%.
Il faut également compter les contributions sociales, CSG, CRDS et autres contributions qui passent de 12,1% à 12,3%.
En définitive, la Loi de finances 2011 élève la taxation des plus-values immobilières de 28,1% à 31,3% à partir du 1er janvier 2011.

L’assiette de l’impôt sur la plus-value

La somme imposée est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier, sachant que l’on revend généralement plus cher le bien immobilier qu’on ne l’a acheté. L’assiette de l’impôt est donc le montant de la plus-value brute réalisée par le vendeur.

Par plus-value brute il faut entendre le « prix d’achat corrigé » déduit du « prix de vente corrigé ». En effet, le prix de vente inscrit sur l’acte définitif de vente inclut les éventuelles charges et indemnités que l’acquéreur devraient au vendeur. Il faut donc le corriger des frais engagés par le vendeur au titre des frais  de main levée d’hypothèque, des diagnostics, ou du montant de la TVA intégré au prix de la cession. De même, le prix d’achat retenu est celui inscrit dans l’acte définitif de vente, « corrigé » des frais de notaire (7,5% du prix) qu’il faut ajouter et du montant des travaux qu’il faut retrancher, s’agissant de travaux réalisés sur le bien et justifiés par des factures.

Après avoir déterminé le montant de la plus-value brute, l’administration fiscale applique un abattement de 10% par année au-delà de cinq ans de détention. Il s’agit d’années pleines. Par exemple, on compte huit années de détention pour un bien immobilier acheté en octobre 2003 et revendu en mars 2011, soit 30% d’abattement. Au final, au-delà de 15 années de détention, les plus-values sur les ventes de biens immobiliers sont exonérées.

S’ajoute un abattement forfaitaire de 1000 €, indépendant de toute durée de détention, mais qui est un droit accordé à tout vendeur. Prime à l’honnêteté ! Si les vendeurs sont les deux époux, l’abattement de 1000 € est doublé.

Le taux de taxation de 31,3% s’applique ainsi sur la plus-value brute corrigée et après abattements.

Lors de la signature de l’acte de vente définitif, le notaire est chargé, pour le compte du vendeur, de déclarer la plus-value et d’acquitter directement les services fiscaux du montant de l’impôt sur les plus-values.

Dans l’hypothèse d’une cession à titre gratuit, le trésor public retient la valeur vénale du bien déterminée pour la succession ou la donation.

Les exonérations d’imposition des plus-values immobilières

Ce n’est pas parce qu’un propriétaire vend son bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, que la plus-value dégagée est susceptible d’imposition. Un certain nombre d’exonérations totales sont prévues. A ce titre, ne sont pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières :

– les ventes de résidence principale
– les ventes d’un montant maximum de 15 000€
– si le vendeur est un retraité ou invalide et dont les revenus sont modestes
– si le revenu fiscal du vendeur est inférieur à certains plafonds
– si la vente est causée par une expropriation
– si le bien immobilier est destiné à un bailleur social ou une collectivité locale ;
– si le bien immobilier se situe hors de France, ou si le vendeur est un ressortissant d’un autre Etat membre de l’Union européenne.