Archive for août, 2010

L’immobilier d’entreprise soumis au DPE

lundi, août 23rd, 2010

L’immobilier est l’une des cibles prioritaires des Grenelle I et II de l’environnement. Ce secteur concentre un grand nombre de mesures revoyant l’ensemble de ses fonctionnements. Sont concernées la construction immobilière, la commercialisation des biens immobiliers aussi bien que l’activité de conseil. L’immobilier d’entreprise représenté par les bureaux, les commerces et tous locaux professionnels ne fait pas exception à l’obligation de Diagnostic de Performance Énergétique, sous peine d’engager la Responsabilité Sociale de l’Entreprise.

Le projet de décret relatif au Diagnostic de Performance Energétique (DPE) des biens immobiliers

Le Secrétaire d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme, Benoist Apparu, a présenté le 27 octobre 2010 son projet de décret instaurant l’obligation pour les biens immobiliers d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Le texte précise concrètement les modalités d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobilières et encadre plus strictement la profession de diagnostiqueur.

Ainsi, concernant l’évaluation de la consommation énergétique, Le Ministère de l’Ecologie double le nombre de critères, qui passent de 30 à 60, selon lesquels est établi un Diagnostic de Performance Energétique.

A ce renforcement du DPE, s’ajoute de nouvelles contraintes d’affichage sur les annonces immobilières. Toute annonce immobilière, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, doit obligatoirement mentionner la performance énergétique du bien immobilier à l’aide d’un étiquetage représentant au moins 5% de la surface de l’annonce.

Concernant la profession de diagnostiqueur, quatre ans plus tôt, bien des opportunistes, professionnels de l’immobilier, ont créé leur activité de « diagnostiqueur de performance énergétique » en immobilier. A présent, les pouvoirs publics organisent un parcours de certification.

Les diagnostiqueurs auront l’obligation de justifier d’une formation de diagnostiqueur professionnel (BAC+3 technique du bâtiment ou équivalent) et être certifiés par l’administration.

De plus, des organismes de contrôle vont être institués pour vérifier la qualité des DPE puis l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) va gérer une base de données des réclamations qui viseraient des diagnostiqueurs

Etendue de l’obligation d’affichage de performance énergétique

La mention sur les annonces de la performance énergétique du bien immobilier est obligatoire à partir du 1er janvier 2011 pour « tous les biens immobiliers au moment des ventes et des locations, lorsqu’ils sont soumis à l’obligation de réaliser un DPE ». Le DPE est à la charge du bailleur ou du vendeur qui ont une obligation d’information à l’égard du futur locataire ou acquéreur.

Le DPE issu du décret du 14 septembre 2006 (n°2006-1147) est inscrit au Code de la Construction et de l’Habitation. De valeur informative au départ, il est devenu obligatoire

– depuis le 1er novembre 2006, dans tout dossier de vente concernant des bâtiments d’habitation et tertiaires, à l’exception de cas définis par directive européenne,

– dans tout dossier de location relatif à un bien immobilier d’habitation ou tertiaire,

– dans tout dossier clôturant un chantier de construction pour des immeubles dont le permis de construire est postérieur au 1er juillet 2007.

Selon le décret, l’affichage sur l’annonce de la performance énergétique du bien immobilier proposé à la location ou à la vente, doit obligatoirement occuper 5% minimum de la surface totale de l’affiche. Les consommateurs sont déjà familiers de ces étiquettes énergies appliquées aux produits électroménagers depuis 1992 et aux véhicules depuis 2006. A présent, ce classement  s’applique aux secteurs de l’immobilier : habitat,  commerce, bureaux.

Tandis que le DPE devait initialement être fourni avant signature, le décret change la donne en exigeant sa réalisation avant la mise en vente ou mise en location du bien immobilier.

La finalité du DPE est de fournir au propriétaire des recommandations pour limiter les impacts environnementaux liés aux surconsommations d’énergie du bien immobilier et maîtriser dans le même temps le montant de la facture de consommation d’énergie.

L’absence de sanction

Pour le moment aucune sanction n’est prévue par le décret. La mesure de la performance énergétique demeure un débat ouvert et nul ne sait encore à quoi s’attendre si la réglementation était enfreinte par les propriétaires, personnes morales ou personnes physiques. Cependant de la sanction dépend la bonne application de la loi et par conséquent elle ne devrait pas tarder à être précisée.

Le régime fiscal d’une SCI (Société Civile Immobilière)

mercredi, août 11th, 2010

Une SCI de location est assujettie soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.

Taxation lors de la constitution de la SCI

A la création de la SCI, les apports au capital de la société consistent en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans. Aucun droit d’enregistrement n’est demandé aux propriétaires, mais leurs immeubles sont soumis à la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée).

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu s’applique aux SCI
– constituées par des particuliers
– pour des logements loués par la SCI et destinés à un usage résidentiel.
Chacun des associés est imposé séparément au titre de l’impôt sur le revenu sur la part des bénéfices de la SCI qui a été perçue.
Si un emprunt a éventuellement été souscrit pour financer l’apport à la SCI, ses intérêts sont déductibles du montant de l’impôt sur le revenu.

Le fait de relever de l’impôt sur le revenu autorise les associés à bénéficier du dispositif Scellier de défiscalisation.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Si la SCI loue des locaux à usage professionnel, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés de façon à déduire des bénéfices les montants de la TVA et des frais réels dont :
– les primes d’assurance pour loyers impayés
– le montant des travaux pour la rénovation ou l’amélioration des locaux
– les intérêts des emprunts en cours de remboursement
– les salaires versés au gérant s’il n’est pas associé à la SCI…

Sous ce régime, les associés ont l’obligation de présenter un bilan comptable chaque année au Tribunal de commerce.

La plus-value résultant de la cession de l’immeuble par la SCI

Pour les particuliers, si leur SCI cède l’immeuble, la plus-value est taxée selon les plus-values immobilières des particuliers.
S’il s’agit de titres inscrits à l’actif d’une entreprise, la plus-value est taxée en tant que  plus-value professionnelle.

Dans l’éventualité d’une mutation à titre gratuit, c’est le régime de droit commun qui s’applique aux donations, donations-partages ou successions.

Les précautions à prendre pour les locations saisonnières

mardi, août 3rd, 2010

Constituant, aujourd’hui, un investissement pour l’avenir ainsi qu’une solution de défiscalisation particulièrement avantageuse, l’achat d’un bien immobilier en vue de sa location saisonnière permet donc, à leurs propriétaires, de bénéficier d’une source de revenus intéressante et de réductions fiscales importantes, grâce aux diverses dispositions législatives prises en la matière. Bien que n’étant soumise à aucune réglementation particulière, la location saisonnière de biens immobiliers peut parfois sembler contraignante, il reste possible de diminuer ces petits inconvénients, en prenant quelques précautions essentielles, permettant ainsi de limiter au maximum les désagréments causés par cet investissement.

Les locations saisonnières ne faisant pas l’objet d’une législation à part, il convient donc, tout d’abord, comme pour tous les autres logements et selon l’arrêté du 16 mai 1967, que le propriétaire fournisse, au futur locataire, un état descriptif des lieux. Permettant de prendre connaissance des principales caractéristiques du logement proposé, celui-ci doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires parmi lesquelles figurent l’adresse du logement et une description de son environnement, comprenant notamment l’indication de la distance le séparant du centre-ville, de la gare ou de certains autres points d’intérêt tels que la plage, par exemple, ainsi que le détail des tarifs de la location. Ces informations doivent aussi être complétées par d’autres indications telles que la superficie, le nombre de pièces et le nombre de couchages disponibles, la présence d’un balcon ou d’une terrasse, auxquelles vient s’ajouter un descriptif du mobilier et de l’équipement électroménager mis à disposition. Afin d’apporter les renseignements les plus complets possibles, il est aussi prévu de joindre, à cette description, la liste des éventuelles nuisances que peut subir l’immeuble loué.

Placée au centre de la relation entre le propriétaire et le locataire, l’état descriptif des lieux constitue un élément particulièrement important, auquel il convient d’apporter un soin tout particulier. En effet, une erreur dans sa rédaction peut entraîner certaines sanctions, prenant alors la forme d’une amende établie à un maximum de 3 750 €, ce montant étant porté à 7 500 €, en cas de récidive, accompagnée, en cas de pratiques commerciales trompeuses, d’une sanction pénale fixée à un maximum de deux ans de prison.

Les propriétaires d’immeubles avec piscine, placés en location saisonnière, doivent aussi apporter une attention toute particulière à la sécurité de cet équipement, dans la mesure où, depuis le décret du 31 décembre 2003, modifié par le décret du 7 juin 2004, il est désormais obligatoire, pour ces équipements totalement ou partiellement enterrés, de mettre en place un certain nombre de dispositifs visant à éviter tout accident. Pouvant prendre la forme d’une barrière, de systèmes de couverture ou encore d’une alarme sonore, ces installations sont, quoi qu’il en soit, rendues obligatoires par l’article L. 128-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, et il est donc, à ce titre, extrêmement important de vérifier la disponibilité et la conformité aux normes de l’ensemble de ces appareils, une défaillance de ceux-ci pouvant être sanctionnée par une amende pouvant aller jusqu’à 45 000 €, venant s’ajouter à la possibilité de poursuites pénales pour homicide involontaire ou mise en danger de la vie d’autrui.

Permettant de bénéficier de certaines réductions fiscales, l’investissement dans la location saisonnière représente, pour un certain nombre d’épargnants, un dispositif particulièrement intéressant ; tandis que les contraintes liées à la mise en place de telles mesures restent assez dissuasives pour un certain nombre d’autres. Conscients de cet obstacle, des établissements spécialisés proposent donc, aux propriétaires de tels biens, d’en assumer la gestion locative, les déchargeant ainsi de toute responsabilité, ceux-ci n’ayant plus qu’à profiter des avantages procurés.

L’importance des diagnostics techniques pour les locaux commerciaux

mardi, août 3rd, 2010

L’investissement dans les murs de boutique, compte tenu des gains qu’il génère, peut se révéler être particulièrement intéressant. Il convient toutefois de souligner que celui-ci s’accompagne d’un certain nombre de formalités qu’il convient de ne pas négliger afin d’éviter toute complication ultérieure, à l’image des diagnostics techniques qu’il s’avère être nécessaire de réaliser afin d’apporter, aux futurs acquéreurs ou locataires, l’ensemble des informations utiles à une prise de décision éclairée, et permettant ainsi, au propriétaire, de voir sa responsabilité dégagée, en cas de complications éventuelles.

Obligatoire dans le cas d’une construction réalisée avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante constitue l’une des principales formalités à observer dans le cadre de la mise en vente ou en location d’un local à usage commercial. Effectuée par un professionnel agréé, cette vérification permet de dépister les traces de cet isolant particulièrement dangereux pour la santé, afin de permettre aux futurs occupants du local de prendre les mesures qui s’imposent pour se protéger eux-mêmes de ce risque ainsi que personnel et le public éventuellement amené à fréquenter les lieux. Le propriétaire n’est toutefois tenu à aucune obligation de désamiantage, la réalisation de ce diagnostic ne tient ici qu’un rôle purement informatif, malgré le caractère tout à fait essentiel qu’il revêt, celui-ci devant notamment être réalisé par un professionnel compétent, disposant d’une certification délivrée par le Comité français d’accréditation (Cofrac), l’Afaq-Ascert ou encore Qualibat pour en témoigner.

Afin d’apporter l’information la plus complète possible aux futurs acquéreurs ou locataires, il convient aussi de fournir un état des risques naturels et technologiques, accompagné de la liste des sinistres réellement subis par le local concerné, cette dernière démarche pouvant être effectuée sur papier libre, lorsqu’il s’agit d’une vente, et sur un formulaire spécialement prévu à cet effet, pour une location. Dans le cadre d’une vente, celui-ci doit également être impérativement complété par un diagnostic termites, celui-ci n’est cependant pas obligatoire pour une location, dans la mesure où le traitement de ce problème reste, en principe, à la charge du propriétaire.

Enfin, conformément aux engagements pris, en matière d’environnement, par le gouvernement, et afin de respecter les différents accords internationaux, un diagnostic de performance énergétique a aussi été mis en place, consistant pour le propriétaire à informer, le futur acquéreur ou locataire, de la quantité d’énergie consommée par le bien faisant l’objet de la transaction. Comprenant l’ensemble des caractéristiques de l’immeuble, ainsi qu’un descriptif des divers dispositifs de chauffage, production d’eau chaude, ventilation et éventuellement climatisation, ce diagnostic, effectué par un professionnel, permet donc aux futurs occupants de disposer d’une estimation précise des dépenses annuelles à prévoir, dans ce domaine, pour couvrir l’ensemble des besoins.

Réalisés dans le but d’apporter, aux futurs acquéreurs ou locataires, l’information la plus complète possible sur le bien immobilier qui leur est proposé, l’ensemble de ces diagnostics permettent, dans le même temps, au propriétaire, de dégager sa responsabilité, quant aux problèmes que pourraient rencontrer le nouvel utilisateur des locaux, celui-ci trouvant, par ce moyen, une plus grande sécurité, lors de la mise en vente ou en location.