Une SCI de location est assujettie soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.

Taxation lors de la constitution de la SCI

A la création de la SCI, les apports au capital de la société consistent en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans. Aucun droit d’enregistrement n’est demandé aux propriétaires, mais leurs immeubles sont soumis à la TVA immobilière (taxe sur la valeur ajoutée).

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu s’applique aux SCI
– constituées par des particuliers
– pour des logements loués par la SCI et destinés à un usage résidentiel.
Chacun des associés est imposé séparément au titre de l’impôt sur le revenu sur la part des bénéfices de la SCI qui a été perçue.
Si un emprunt a éventuellement été souscrit pour financer l’apport à la SCI, ses intérêts sont déductibles du montant de l’impôt sur le revenu.

Le fait de relever de l’impôt sur le revenu autorise les associés à bénéficier du dispositif Scellier de défiscalisation.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

Si la SCI loue des locaux à usage professionnel, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés de façon à déduire des bénéfices les montants de la TVA et des frais réels dont :
– les primes d’assurance pour loyers impayés
– le montant des travaux pour la rénovation ou l’amélioration des locaux
– les intérêts des emprunts en cours de remboursement
– les salaires versés au gérant s’il n’est pas associé à la SCI…

Sous ce régime, les associés ont l’obligation de présenter un bilan comptable chaque année au Tribunal de commerce.

La plus-value résultant de la cession de l’immeuble par la SCI

Pour les particuliers, si leur SCI cède l’immeuble, la plus-value est taxée selon les plus-values immobilières des particuliers.
S’il s’agit de titres inscrits à l’actif d’une entreprise, la plus-value est taxée en tant que  plus-value professionnelle.

Dans l’éventualité d’une mutation à titre gratuit, c’est le régime de droit commun qui s’applique aux donations, donations-partages ou successions.