Archive for février, 2010

Les étapes de la déclaration préalable de travaux

dimanche, février 28th, 2010

En règle générale, toute nouvelle construction nécessite la délivrance d’un permis de construire, par la mairie du lieu dans lequel se situe le terrain sur lequel les travaux doivent être effectués. Toutefois, dans certains cas particuliers, cette démarche n’est pas nécessaire, une simple déclaration préalable de travaux, auprès de cette même administration, se révèle être suffisante, c’est ainsi le cas notamment pour les constructions ou extensions dont la surface reste comprise entre 2 m² et 20 m², les modifications extérieures apportées à un bâtiment ou encore le changement d’affectation de celui-ci. Il convient cependant de porter une attention toute particulière aux zones classées, celle-ci pouvant nécessiter, dans tout les cas de figure, cette fois-ci, la délivrance d’un permis de construire, même si les caractéristiques liées à la construction ne rendent pas une telle démarche obligatoire au premier abord.

Afin de procéder à la déclaration préalable de travaux, il est donc demandé de constituer, en double exemplaire, un dossier composé d’un formulaire spécifique, disponible auprès de la mairie du lieu de construction, de la Direction Départementale de l’Equipement ou encore sur Internet à l’adresse : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13404.do, qu’il est alors nécessaire de compléter par certaines pièces, telles qu’un plan de situation du terrain ou encore des photos permettant de juger de l’intégration de la future construction dans le paysage. Dans certains cas, le dépôt d’un troisième dossier peut également être demandé, ceci est notamment obligatoire lorsque l’avis de l’architecte des bâtiments de France est sollicité.

Permettant à l’administration de connaître la nature des travaux envisagés ainsi que les caractéristiques de la nouvelle construction, ces pièces doivent ensuite être déposées auprès de la mairie du lieu de construction ou envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception, cette démarche permettant alors de donner une date précise au lancement du délai d’instruction, dont dispose l’administration pour rendre sa décision, fixé à  un mois. Si au terme de celui-ci, aucune réponse n’est parvenue au demandeur, celui-ci est fondé de considérer ce silence comme une acceptation, qui peut, sur une simple demande, toujours formulée auprès de la mairie concernée, se matérialiser par un certificat de non opposition.

Nécessitant le commencement des travaux dans un délai de deux ans après l’obtention de la déclaration préalable de travaux, une prolongation de 12 mois peut être accordée, à condition que la demande intervienne au minimum deux mois avant l’expiration de la première période de validité. Il convient aussi de souligner ici que toute interruption des travaux durant une période supérieure à un an entraîne automatiquement la perte de l’autorisation préalable de travaux, requérant alors, pour leur reprise, le dépôt d’un nouveau dossier.

Permettant, pour de petites constructions, de bénéficier d’une procédure allégée par rapport aux démarches nécessaires à l’obtention d’un permis de construire, la déclaration préalable de travaux constitue un élément important à respecter lors de l’extension d’un bâtiment préexistant ou de la création d’un immeuble de taille réduite. Nécessitant, elle aussi, un affichage sur le lieu de réalisation des travaux, celle-ci s’accompagne toutefois de formalités moindres, puisqu’il n’est, par exemple, par demandé de procéder à une déclaration d’ouverture de chantier.

Le dispositif Malraux rénové en trois points

mardi, février 23rd, 2010

La loi Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt à ceux qui entreprennent la restauration d’un immeuble ancien localisé dans l’une des zones protégées.

Les biens concernés par le dispositif Malraux

La réduction d’impôt dans les conditions de la loi Malraux concerne des immeubles anciens érigés :
– dans un secteur sauvegardé
– dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP)
– dans un quartier ancien dégradé
Peu importe la destination antérieure du bâtiment, résidentielle ou professionnelle, il faut que les travaux entrepris restaurent entièrement le bien en vue de le rendre habitable.

Les travaux sont réalisés avec

– un permis de construire ou une déclaration préalable s’il s’agit d’immeubles en secteur sauvegardé
– une autorisation spéciale s’il s’agit d’immeubles classés dans une ZPPAUP.

En l’absence de plan de sauvegarde et de mise en valeur préalablement approuvé, la restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique.

Les conditions du dispositif

La réduction Malraux est accordée à l’investisseur sous trois conditions :
– le dépôt de la déclaration de travaux ou demande de permis de construire est postérieure au 1er janvier 2009

– si le bien est destiné à l’habitation, c’est sous forme de location non meublée servant de résidence principale du locataire pendant toute la durée d’engagement
– le bien sera loué à une personne extérieure et indépendante du foyer fiscal. Elle ne doit être ni un ascendant, ni un descendant de l’investisseur

La réduction d’impôt

L’investisseur obtient une réduction d’impôt de :
– 30% si l’immeuble relève d’une ZPPAUP
– 40% si l’immeuble restauré se situe dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.

La réduction Malraux est limitée à un montant de dépenses de 100 000 € par foyer fiscal. Ainsi, la réduction d’impôt maximale annuelle est de 30 000 € ou de 40 000 € selon la localisation du bien immobilier.

L’assiette de la réduction d’impôt est constituée par toutes les dépenses de restauration et charges foncières qui incluent :

– les frais de gestion
– les primes d’assurance
– la taxe foncière
– les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration (hors travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement)
– les appels de provisions décidées par la copropriété pour financer les travaux des parties communes.
Ces charges constituant la réduction d’impôt ne sont pas pour autant déductibles de votre déclaration des revenus fonciers.

Aussi, les dépenses qui entrent dans le calcul de la réduction d’impôt sont celles engagées à partir de la délivrance du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivante. Par conséquent le dispositif Malraux peut s’appliquer pendant 4 ans.

Quelles assurances souscrire pour une location meublée ?

samedi, février 20th, 2010

Contrairement à la location d’un logement non meublé, le fait d’assurer un appartement meublé n’est absolument pas obligatoire, même s’il reste très fortement conseillé de s’y résoudre étant donné que l’occupant reste, bien entendu, responsable de tous les dommages causés, tant pour ce qui concerne le bien lui-même que le mobilier, raison pour laquelle il reste préférable de souscrire malgré tout une garantie pour se préserver de tous risques envers le propriétaire ainsi qu’envers les voisins.

En effet, lorsqu’un sinistre vient à se produire, la responsabilité du locataire peut être engagée, et pour ne pas avoir à sa charge l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations occasionnées, celui-ci doit opter pour une assurance couvrant les risques locatifs, principalement représentés par les incendies, les dégâts des eaux, les explosions…

Bien que cette garantie ne revête aucun caractère impératif pour ce qui concerne les logements meublés, le propriétaire se trouve tout à fait fondé à exiger de son locataire une telle mesure de prudence et peut ainsi demander, à ce dernier, une attestation prouvant la souscription d’une telle protection, lors de son entrée dans les lieux ainsi qu’à chaque fois que le bail est renouvelé. Une clause de résiliation pour défaut d’assurance peut même être ajoutée dans le contrat de location. Le choix de la compagnie reste, quant à lui, au libre choix du locataire, dans la mesure où c’est à lui qu’incombe la charge financière de ce dispositif.

Le propriétaire peut aussi décider lui-même d’opter pour l’un des contrats proposés dans ce genre de situations et qui prévoient généralement un ensemble de couvertures distinctes offrant la meilleure garantie possible puisque celles-ci concernent aussi bien le logement que le mobilier qu’il renferme, ainsi que les occupants, les voisins et les éventuels visiteurs. Lorsque le logement change souvent de locataire, comme dans le cas d’une résidence étudiante, par exemple, un contrat dit « pour le compte de qui il appartiendra » permet aussi au propriétaire d’éviter d’avoir à vérifier, à chaque nouvel arrivant, que celui-ci a bien souscrit une assurance, puisqu’il assume, à nouveau, lui-même cette responsabilité.

Si la protection du bien semble tout à fait essentielle, le propriétaire doit également penser à se prémunir de tout risque d’impayés et se voit donc proposer, à ce titre, une nouvelle forme de garantie déclinée en plusieurs solutions différentes assurant le remboursement des loyers impayés ainsi que celui des charges et des taxes récupérables. Des suppléments peuvent venir compléter ces prestations assumant, cette fois-ci, le coût des réparations et des détériorations immobilières constatées lors de la sortie des lieux du locataire et non couverts par le dépôt de garantie, les frais engendrés par le départ anticipé du locataire ainsi que les éventuels montants dépensés dans le cadre d’un contentieux ayant nécessité l’ouverture d’une procédure judiciaire.

Malgré le statut particulier du locataire de logement meublé, il reste préférable, dans toutes les circonstances, de se préserver au maximum des frais que pourraient entraîner la survenue d’un incident, par la souscription d’une assurance prévue à cet effet, de la même manière que le propriétaire doit anticiper les problèmes potentiels qu’il peut rencontrer avec son locataire afin d’être ainsi certain de percevoir les sommes qui lui reviennent.

Mention du classement énergétique obligatoire sur les annonces immobilières

lundi, février 1st, 2010

En vertu du décret du 28 décembre 2010, la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières de vente ou de location est obligatoire depuis le 1er janvier 2011.

Enrichi par ce décret de 4 nouveaux articles, le code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation d’indiquer le classement énergétique des biens immobiliers mis en vente ou en location et entrant dans le champ du diagnostic obligatoire de performance énergétique (DPE).

La mention de la classe énergétique est rendue obligatoire pour toutes les formes de diffusion des annonces : en agence, sur internet ou dans la presse et selon des modalités précises.

Annonces affichées en vitrine

Le classement énergétique sur les affiches des professionnels de l’immobilier prend la forme d’une échelle multicolore de référence, semblable aux échelles des produits électroménagers. Ce graphique est visible et doit occuper une surface d’au moins 5% du support.

Annonces diffusées sur internet

Les annonces immobilières proposant la vente ou la location d’un bien immobilier soumis au DPE et diffusées sur un « réseau de communications électroniques », comportent obligatoirement l’échelle de classement énergétique affichée dans une taille minimale de 180 pixels par 180 pixels.

Annonces diffusées dans la presse écrite

Les annonces immobilières portent la mention « classe énergie » suivie d’une lettre en majuscule (de A à G) correspondant au classement énergétique du bien immobilier. La taille de la lettre doit au moins être égale à celle des caractères du texte de l’annonce.