Le régime des baux professionnels résulte des articles 1713 et suivants du code civil et de la loi du 23 décembre 1986 (n°86-1290). Les seuls locaux susceptibles de prendre la forme de baux professionnels sont ceux affectés à l’exercice d’activités artisanales ou non commerciales, de type professions libérales et assimilées.
Les conditions du bail professionnel
Un bail professionnel n’est autorisé que dans des locaux administrativement affectés à l’exercice d’une activité professionnelle. C’est à la mairie qu’il faut vérifier la destination régulière du local avant de signer le contrat de bail. Dans l’hypothèse où les locaux envisagés étaient à usage d’habitation, il est possible de procéder à un changement de destination sous réserve que le règlement de copropriété de l’immeuble ou le bail d’habitation ne l’interdise pas.
Le changement de destination de l’immeuble doit préalablement être autorisé par la municipalité s’il se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis.
La demande émane du propriétaire ou du locataire qui dispose de l’accord préalable de son propriétaire.
Le maire autorisera soit le changement d’usage pour la totalité des locaux d’habitation, soit pour une partie seulement des locaux d’habitation qui seront réservés à l’exercice de la profession. Dans les zones franches urbaines, plus aucune autorisation préalable de la municipalité n’est requise.
Tout refus de la municipalité doit être motivé.
Lorsque le maire délivre son autorisation, il peut l’assortir d’une mesure de compensation, laquelle consiste en l’obligation de transformer en locaux d’habitation des locaux initialement affectés à un autre usage. S’il s’agit d’un immeuble situé à Paris et si le changement d’usage concerne des locaux en rez-de-chaussée, ou des locaux d’une surface inférieure à la moitié des locaux d’habitation, aucune compensation n’est demandée.
Une fois que les conditions d’affectation de l’immeuble ont été vérifiées, le contrat de bail professionnel peut régulièrement être conclu par écrit. Si sa durée excède 12 ans, le contrat de bail doit être établi par un notaire.
Si le bail professionnel ne dispose d’aucun statut particulier, les parties peuvent décider par écrit de l’assujettir au statut des baux commerciaux.
Un dépôt de garantie est demandé au locataire à la prise des locaux. Son montant est déterminé librement par les parties.
Le loyer d’un bail professionnel
Le montant du loyer est librement fixé par les parties au moment de la conclusion du bail.
Pour sa révision, les parties appliquent l’indice de référence prévu au contrat, tel que l’indice du coût de la construction. L’indexation du loyer poursuivra de préférence l’activité de l’une des parties ou sera en relation directe avec l’objet du contrat.
En cas de litige survenant sur un bail professionnel, seul le tribunal de grande instance est compétent depuis le 1er janvier 2010.
Durée et fin d’un bail professionnel
Un bail professionnel est signé pour au moins 6 ans.
Au terme du bail, le contrat est tacitement reconduit pour une même durée de 6 ans.
Toutefois cette durée n’est pas garantie au bailleur.
Le locataire est libre de demander la résiliation du bail à tout moment. Il notifie au bailleur son intention de libérer les locaux par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, 6 mois avant de quitter effectivement les lieux.
De même, le bailleur notifie au locataire son intention de ne pas renouveler le bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, au plus tard, 6 mois avant la fin du bail.
Tandis que le locataire peut demander la résiliation à tout moment en cours de bail ou 6 mois avant son échéance, le bailleur est tenu de respecter la première durée du bail et ne peut opposer au locataire que son intention de « ne pas reconduire » le contrat.
Contrairement à un bail commercial, le locataire n’a pas un droit au renouvellement.
En l’absence de clause le lui interdisant, le locataire peut librement céder son bail ou sous-louer les locaux.
En cas de cession du bail professionnel, le contrat de bail peut prévoir l’agrément préalable du bailleur ou la rédaction d’un acte authentique. Même en l’absence de conditions particulières, la cession doit, du moins, être signifiée au bailleur.
Si le locataire engage une sous-location, il reste entièrement tenu envers le bailleur des obligations découlant de son contrat de bail.
