L’obligation du vendeur de faire établir un état des risques d’accessibilité au plomb (ERAP)

Le propriétaire qui met en vente son logement a l’obligation de présenter au futur acquéreur “un Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb ” établi par un expert en vertu de la loi du 29 juillet 1998. Le certificat délivré par le professionnel agréé sera obligatoirement annexé à la promesse unilatérale de vente du logement (appartement ou maison), dès lors qu’il s’agit d’un immeuble construit avant 1948, ou situé dans une “zone à risque d’exposition au plomb” délimitée par la préfecture.

Le rapport date de moins d’un an à la signature de la promesse de vente.

En l’absence de l’ERAP, le vendeur perd l’exonération de la garantie des vices cachés et encourt des sanctions pénales.

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

L’Etat des Risques d’Accessibilité au Plomb a été remplacé par le Constat de Risque d’Exposition au Plomb selon le décret n.2006-474 du 25 avril 2006. Cette nouvelle donne n’a pas invalidé les ERAP réalisés pour les ventes en cours. En revanche, les nouvelles dispositions s’appliquent pour toutes les transactions immobilières postérieures au 25 avril 2006 et dont l’ERAP aurait plus d’un an.

Dans ses nouvelles dispositions, le diagnostic immobilier plomb recherche les traces de plomb dans les peintures et insiste sur la prévention et l’information des vendeurs sur les risques que représente le bien immobilier pour les occupants.

Lors de la vente d’un logement dont le bâtiment a été construit antérieurement au 1er janvier 1949, le propriétaire cédant a l’obligation de joindre à la promesse de vente ou au contrat de vente le constat de risque d’exposition au plomb. Ce diagnostic est obligatoirement effectué par un technicien qualifié en diagnostic plomb ou un contrôleur technique. Ce professionnel qualifié exerce sous couvert d’une assurance professionnelle.

Si le vendeur ne fournit pas à l’acquéreur le diagnostic immobilier plomb, il ne peut disposer de l’exonération de la garantie des vices cachés en matière de risque d’exposition au plomb

Lorsque le constat est positif, c’est-à-dire attestant l’existence de  plomb dans les revêtements, il est complété par une note d’informations générales rappelant au propriétaire les risques pesant sur la santé des occupants.

Le diagnostic plomb positif doit être transmis aux occupants, aux entreprises intervenant dans les locaux, puis être mis à la disposition de l’administration avec un exemplaire envoyé à la Direction Départementale de l’Equipement (Préfet).

Les bâtiments soumis au diagnostic plomb et durée de validité de l’expertise

Le diagnostic immobilier plomb est obligatoire pour tout immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Ce constat sera annexé à la promesse ou au contrat de vente et ne porte que sur les pièces destinées à l’habitation ou à l’usage courant (exemple : la buanderie).

S’il s’agit d’un bien situé dans un immeuble, depuis le 12 août 2008, le diagnostic plomb concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes en vertu des articles L.1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique.

Dans l’éventualité où l’expertise décèle la présence de plomb, ce diagnostic doit dater de moins d’un an au moment de la vente.

Si le constat est négatif, la validité du diagnostic est illimitée, mais il devra tout de même figurer dans le dossier de diagnostics techniques.

L’obligation d’un diagnostic plomb pour une location

Depuis le 12 août 2008, les baux d’habitation dans des constructions antérieures au 1er janvier 1949 sont assortis d’un diagnostic immobilier plomb. Le coup du diagnostic est à la charge du bailleur. Si le constat d’accessibilité au plomb est négatif il n’est pas besoin de renouveler l’expertise à chaque nouveau contrat de location.

En revanche, aussi étrange que cela puisse paraître, le diagnostic plomb fournit au futur locataire doit dater de moins de 6 ans au moment de la signature du contrat de location.