Dans la dynamique du marché immobilier de La Rochelle, les logements caractérisés par une faible performance énergétique, tels que ceux classés F ou G, soulèvent des enjeux préoccupants. Bien qu’ils soient souvent perçus comme des biens peu attractifs, le marché immobilier rochelais continue d’enregistrer des opportunités pour ces « passoires thermiques ». Cet article explore les implications de cette situation, tant pour les propriétaires que pour les investisseurs, tout en mettant en lumière la qualité de l’offre locale face aux exigences énergétiques croissantes.
Un marché immobilier en transition
Dans le quartier de La Pallice à La Rochelle, il est possible de trouver des biens accessibles, comme un deux-pièces de 39 m2 à environ 145 000 euros, ou un appartement spacieux de 128 m2 à 553 000 euros dans le quartier huppé de la Genette. Cependant, ces biens affichent un diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable avec des classes F ou G, synonymes de niveaux énergétiques alarmants.
Ces logements, qui consomment plus de 330 kWh/m²/an, sont souvent considérés comme des véritables « passoires thermiques ». Ils posent des défis significatifs, tant pour les propriétaires, confrontés à des frais d’énergie élevés, que pour l’environnement, en contribuant au réchauffement climatique. Néanmoins, ces logements continuent de se retrouver sur le marché de la vente et de la location, pointant vers une complexité inhérente au secteur immobilier de La Rochelle.
Une dynamique de prix fluctuante
Les obligations légales qui restreignent encore les locations des biens classés G à partir de janvier 2025 pousseront de nombreux propriétaires à vendre leurs logements. Ainsi, au cours des dernières années, une part importante d’entre eux a commencé à céder des biens qu’ils ne souhaitent pas rénover. Dans un contexte du marché immobilier local où les prix sont en constante augmentation, ces logements peuvent représenter des opportunités pour les investisseurs et les acheteurs au budget limité.
Malgré cela, la baisse des prix pour ces logements n’est pas spectaculaire, se chiffrant généralement entre -10 % et -20 % par rapport au prix du marché. Fait intéressant, ces « passoires thermiques » sont moins nombreuses que ce que l’on pourrait penser dans l’offre immobilière rochelaise.
Un bilan des diagnostics de performance énergétique
Selon l’Agence pour la maîtrise de l’énergie, près de 10 617 DPE ont été réalisés dans La Rochelle depuis le début de l’année, révélant que seulement 3 % des biens sont classés G et 1 % F. Ces chiffres soulignent une situation générale plus favorable sur le marché local par rapport à toute la Charente-Maritime, où les parts sont respectivement de 6 % et 3 % .
Au sein des différents quartiers, les performances énergétiques varient considérablement. À Clavette, par exemple, 22 % des biens diagnostiqués ont obtenu l’étiquette A, tandis qu’à La Rochelle, cette part tombe à 1,1 %, témoignant du taux élevé de logements anciens présents dans cette ville historique, probablement davantage confrontés à des enjeux de performance énergétique.
En fait, près de 44 % des biens à La Rochelle affichent un DPE classé C, ce qui est supérieur aux moyennes régionales, indiquant une offre immobilière de meilleure qualité en matière de performance énergétique.
Les enjeux fiscaux du DPE
Ces dernières années, la prise de conscience quant à l’importance des DPE a entraîné des changements dans le comportement des propriétaires. Initialement peu intéressés par l’impact des diagnostics, ils doivent maintenant faire face à la vigilance accrue des services fiscaux, notamment en ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière, qui peut toucher ceux dont la valeur totale des biens approche ou dépasse 1,3 million d’euros.
Un mauvais calcul de la valeur d’un bien immobilier pourrait même entraîner un redressement fiscal, avec des montants pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros. L’évaluation précise de la performance énergétique de chaque bien devient essentielle, d’où l’importance de faire appel à un expert en immobilier pour garantir la conformité et la performance sur le marché.
