En l’absence d’exonération, la plus-value dégagée de la revente d’un bien immobilier est imposable. Le taux de cet impôt augmente en 2011.

La hausse du taux d’imposition sur les plus-values immobilières

Le taux de l’impôt sur les plus-values immobilières est majoré de 3 points, passant de 16% à 19%.
Il faut également compter les contributions sociales, CSG, CRDS et autres contributions qui passent de 12,1% à 12,3%.
En définitive, la Loi de finances 2011 élève la taxation des plus-values immobilières de 28,1% à 31,3% à partir du 1er janvier 2011.

L’assiette de l’impôt sur la plus-value

La somme imposée est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier, sachant que l’on revend généralement plus cher le bien immobilier qu’on ne l’a acheté. L’assiette de l’impôt est donc le montant de la plus-value brute réalisée par le vendeur.

Par plus-value brute il faut entendre le « prix d’achat corrigé » déduit du « prix de vente corrigé ». En effet, le prix de vente inscrit sur l’acte définitif de vente inclut les éventuelles charges et indemnités que l’acquéreur devraient au vendeur. Il faut donc le corriger des frais engagés par le vendeur au titre des frais  de main levée d’hypothèque, des diagnostics, ou du montant de la TVA intégré au prix de la cession. De même, le prix d’achat retenu est celui inscrit dans l’acte définitif de vente, « corrigé » des frais de notaire (7,5% du prix) qu’il faut ajouter et du montant des travaux qu’il faut retrancher, s’agissant de travaux réalisés sur le bien et justifiés par des factures.

Après avoir déterminé le montant de la plus-value brute, l’administration fiscale applique un abattement de 10% par année au-delà de cinq ans de détention. Il s’agit d’années pleines. Par exemple, on compte huit années de détention pour un bien immobilier acheté en octobre 2003 et revendu en mars 2011, soit 30% d’abattement. Au final, au-delà de 15 années de détention, les plus-values sur les ventes de biens immobiliers sont exonérées.

S’ajoute un abattement forfaitaire de 1000 €, indépendant de toute durée de détention, mais qui est un droit accordé à tout vendeur. Prime à l’honnêteté ! Si les vendeurs sont les deux époux, l’abattement de 1000 € est doublé.

Le taux de taxation de 31,3% s’applique ainsi sur la plus-value brute corrigée et après abattements.

Lors de la signature de l’acte de vente définitif, le notaire est chargé, pour le compte du vendeur, de déclarer la plus-value et d’acquitter directement les services fiscaux du montant de l’impôt sur les plus-values.

Dans l’hypothèse d’une cession à titre gratuit, le trésor public retient la valeur vénale du bien déterminée pour la succession ou la donation.

Les exonérations d’imposition des plus-values immobilières

Ce n’est pas parce qu’un propriétaire vend son bien immobilier plus cher qu’il ne l’a acheté, que la plus-value dégagée est susceptible d’imposition. Un certain nombre d’exonérations totales sont prévues. A ce titre, ne sont pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières :

– les ventes de résidence principale
– les ventes d’un montant maximum de 15 000€
– si le vendeur est un retraité ou invalide et dont les revenus sont modestes
– si le revenu fiscal du vendeur est inférieur à certains plafonds
– si la vente est causée par une expropriation
– si le bien immobilier est destiné à un bailleur social ou une collectivité locale ;
– si le bien immobilier se situe hors de France, ou si le vendeur est un ressortissant d’un autre Etat membre de l’Union européenne.