Le projet de loi de finances pour 2025 annonce des changements significatifs dans le paysage fiscal des bailleurs, notamment pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Parmi ces changements, la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values lors de la vente d’un bien pourrait considérablement augmenter la fiscalité à la revente, impactant ainsi la rentabilité des investissements immobiliers.
Réformes fiscales en perspective
La première version du texte du projet de loi de finances, présentée en conseil des ministres, a suscité des préoccupations au sein de la communauté des bailleurs. En effet, cette réforme vise à modifier le traitement fiscal des moins-values réalisées lors de la revente de biens immobiliers locatifs. Si elle est adoptée, la réintégration des amortissements précédemment déduits viendrait alourdir le montant de la plus-value imposable.
Comprendre l’amortissement
L’amortissement, dans le cadre du régime réel d’imposition en tant que LMNP, est un mécanisme permettant de déduire une partie de la valeur du bien ainsi que du mobilier de la base imposable. Cela signifie que chaque année, les bailleurs peuvent réduire leur impôt en tenant compte de l’usure de leur bien. Cette déduction est essentielle pour maximiser la rentabilité des biens en location meublée. En cas de revente, les amortissements qui avaient été déduits seraient donc ajoutés au montant de la plus-value calculée, entraînant ainsi une taxation plus élevée.
Un impact désavantageux lors de la revente
Le texte du PLF prévoit que la somme des amortissements déduits soit intégrée au calcul de la plus-value. Par exemple, si un propriétaire achète un bien à 100 000 € et le revend à 200 000 €, après avoir amorti 20 000 €, la plus-value imposable passerait de 100 000 € à 120 000 €. Cette modification constitue une réelle perte pour les bailleurs, qui doivent désormais prévoir une imposition accrue lors de la vente de leurs biens.
Évaluations des risques et des avantages
Malgré cette annonce alarmante, certains experts soulignent que les bailleurs n’auraient pas à s’inquiéter dans l’immédiat, surtout pour ceux ayant conservé leurs biens sur le long terme. Effectivement, les plus-values des particuliers bénéficient d’abattements importants qui diminuent l’imposition après plusieurs années de détention. Au bout de 22 ans, par exemple, les bailleurs pourraient être totalement exonérés d’impôt sur la plus-value.
Possibilités d’aménagement du texte
À l’heure actuelle, le texte annoncé doit encore passer par plusieurs étapes avant d’être définitivement adopté. Des députés commencent à exprimer leur opposition à certaines mesures, suggérant que cette réintégration des amortissements pourrait être limitée uniquement aux biens loués à court terme. Cela pourrait ouvrir la porte à des ajustements permettant de préserver certains avantages pour les bailleurs, en fonction de la durée de location ou du type de bien concerné.
Un avenir incertain pour les bailleurs
En attendant l’adoption officielle du projet de loi, les bailleurs doivent se préparer aux répercussions possibles de ces réformes fiscales. Il est conseillé de rester informés sur l’évolution de cette législation et d’évaluer les stratégies d’investissement dans un contexte fiscal en pleine mutation. Protéger ses intérêts et optimiser sa fiscalité deviennent des enjeux cruciaux dans un marché immobilier qui évolue rapidement.
