L’acquisition d’un bien immobilier, représentant un investissement particulièrement important pour l’acheteur, débute généralement par une longue négociation avec le vendeur afin d’obtenir le meilleur prix pour la réalisation de la transaction. Souvent effectuée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, la mise en vente d’un bien donne alors lieu au versement de frais d’agence, dont le montant reste fixé par le professionnel lui-même, depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, selon les modalités affichées à l’entrée du cabinet de celui-ci. Prenant le plus souvent la forme d’un pourcentage du prix auquel la vente est conclue, les frais d’agence représentent, en principe, une somme assez importante, c’est pourquoi un certain nombre d’acquéreurs peuvent être amenés à conclure l’opération directement avec le propriétaire, évitant ainsi de devoir payer ces sommes-là.
Afin d’augmenter ses chances de vendre rapidement un bien immobilier, le vendeur peut décider de le proposer à plusieurs agences différentes en même temps, donnant ainsi, à chaque professionnel, un mandat non exclusif. Dans de telles circonstances, l’agent immobilier qui a réellement conclu la transaction reste le seul à percevoir une rémunération sur celle-ci, mais il peut arriver toutefois que, dans certains cas, d’autres intermédiaires réclament, tout de même, le versement de frais d’agence. En effet, des situations particulières peuvent entraîner des complications, il a donc été généralement admis, pour éviter tout litige, que le professionnel, ayant procédé à la visite du bien et à la vente, reste le seul à pouvoir percevoir une rémunération pour le service rendu, la conclusion par autre agent immobilier entraînant cependant la perte de l’ensemble des sommes dues à celui-ci. Il en va, en revanche, différemment lorsque la transaction est définitivement passée entre l’acquéreur et le propriétaire, sans intermédiaire, le professionnel étant alors considéré comme partie prenante à la transaction.
Les cas pour lesquels un premier agent immobilier effectue l’ensemble des démarches et se voit écarté de la transaction finale par un autre professionnel proposant un prix d’achat moins élevé restait toutefois en suspens au niveau juridique. La Cour de Cassation s’est vue consultée, en la matière, et a ainsi indiqué, dans un arrêt du 25 novembre 2010, que l’agent immobilier ayant effectué l’ensemble des démarches ne pouvait prétendre à une rémunération lorsque la transaction avait été finalisée par un concurrent proposant un prix plus avantageux pour l’acquéreur, précisant cependant que le professionnel pouvait prétendre à un dédommagement, s’il parvenait à prouver l’intention des deux parties de recourir à un tel mécanisme, pour le mettre à l’écart de l’opération, en vue de diminuer le coût de la vente.
Pouvant représenter une somme particulièrement importante, les frais d’agence constituent donc la rémunération de l’agent immobilier pour avoir mis en relation l’acheteur et le vendeur. Si ceux-ci peuvent paraître disproportionnés, il convient de souligner qu’ils viennent bien souvent récompenser une bonne somme de travail, c’est pourquoi la jurisprudence reste très attentive aux manœuvres visant à se soustraire abusivement au paiement de ceux-ci, une telle situation pouvant entraîner des frais encore plus conséquents, dans la mesure où il est alors nécessaire de verser non seulement les frais dus au professionnel ayant conclu la transaction pour un prix moindre, mais aussi un dédommagement envers l’agent immobilier ayant mis en relation les deux parties, raison pour laquelle il convient, lors de l’achat d’un bien immobilier, de rester vigilant sur de telles pratiques.
