Les articles L.145-1 et suivants du code de commerce régissent le statut des baux commerciaux. Extrêmement protecteur du locataire, le bail commercial le sécurise par un droit au renouvellement autrement dit « la propriété commerciale » et par la règle du plafonnement du loyer.
Ces conditions avantageuses du bail commercial ne sont écartées que dans le cadre d’un bail de courte durée ou de la convention d’occupation précaire.
Les conditions du bail commercial
Un bail commercial ne concerne que les locaux administrativement affectés à l’exercice d’une activité professionnelle, qu’elle soit artisanale, industrielle, commerciale ou libérale.
La destination des lieux est fixée par le bail commercial. Le locataire ne peut pas exercer dans le local d’autres activités que celles autorisées dans le contrat. Il est toujours possible d’engager une procédure de « déspécialisation » par laquelle le locataire modifie totalement ou partiellement la destination du bail. Le changement de destination justifie alors le déplafonnement du montant du loyer.
Si juridiquement aucune condition n’est posée à la validité d’un contrat de bail, la forme écrite est en pratique requise pour prouver son existence et son contenu.
De plus, il est récemment exigé du bailleur d’accompagner son contrat de bail d’un état des risques naturels et technologiques.
Prochainement, une annexe environnementale sera exigée pour les baux d’une surface supérieure à 2 000 m2, exploitée en tant que bureaux ou commerces. Cette annexe, dont le contenu sera précisé par décret, entre en vigueur le 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date et pas avant le 14 juillet 2013 pour les baux en cours.
A la signature du bail, le locataire verse un dépôt de garantie au bailleur. Il s’agit de l’assurer de la bonne exécution du bail et cette somme sera retournée au locataire au moment où il libèrera les locaux, sous réserve qu’il ait entièrement respecté son contrat de bail. Si la somme du dépôt de garantie est librement fixée, elle correspond souvent à deux mois de loyer. Si le montant du dépôt de garantie est plus élevé, il produira des intérêts.
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Ce contrat peut très bien être conclu pour une période plus longue, la loi ne l’ayant limité à aucun maximum. En revanche, un bail commercial ne peut pas être conclu valablement pour une durée indéterminée.
La cession du bail est autorisée sous réserve qu’elle porte sur l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce. Une clause interdisant au locataire la cession du bail serait nulle. En revanche, il est possible d’interdire la cession du seul droit au bail.
La sous-location totale ou partielle peut être autorisée par le bail. Si elle n’est pas expressément prévue par une clause, elle est interdite sauf si le propriétaire donne ultérieurement son accord par lettre ou avenant au bail. Le locataire doit faire signer l’acte de sous-location au propriétaire.
Le loyer d’un bail commercial
Au début du contrat de bail, les parties se mettent d’accord sur le montant du loyer, sa périodicité et son mode de paiement.
Selon le contrat, le loyer sera révisé annuellement ou tous les trois ans. La révision ne peut donner lieu à des augmentations exagérées. La règle du plafonnement du loyer intervient et limite l’augmentation à la variation de l’indice de référence mentionné dans le bail. Il s’agit soit de l’indice des loyers commerciaux (ILC), soit de l’indice du coût de la construction (ICC), publiés trimestriellement par l’Insee.
Toutefois, les parties peuvent se soustraire à la règle du plafonnement en prévoyant dans le contrat une clause recettes. Par cette clause, le loyer sera indexé sur l’évolution du prix d’une denrée, d’un service, d’un indice ou même du chiffre d’affaires du locataire. Un montant minimum sera garanti au bailleur. Les clauses recettes sont fréquentes pour les baux des magasins installés dans les centres commerciaux.
Sous réserve que les parties aient voulu retenir la règle du plafonnement, le code du commerce en exclut en principe
– les baux des terrains
– les baux des bureaux
– les baux des locaux monovalents, conçus et réservés à une seule activité : hôtel, cinéma, garage
Lors du renouvellement du bail, le montant du nouveau loyer est déterminé par l’application de l’indice de référence au montant du loyer d’origine. Le loyer respecte ainsi l’évolution de l’indice entre la signature du bail et celui en vigueur au moment du renouvellement du bail. Selon le choix des parties, il s’agit soit de l’indice du coût de la construction, soit de l’indice trimestriel des loyers commerciaux
En revanche, le plafonnement est écarté si au moment du renouvellement du bail
– la modification affecte l’activité exercée et représente une variation de plus de 10 % de la valeur locative (c’est-à-dire de la valeur des loyers de locaux comparables dans le quartier)
– survient un motif de déplafonnement, telle qu’une modification :
– de l’activité autorisée par le bail
– des obligations des parties au contrat
– des caractéristiques du local (agrandissement, modernisation)
– des « facteurs locaux de commercialité ». Issue de la jurisprudence, cette notion se rapporte à l’augmentation globale de la population en conséquence de la construction de logements dans la zone de chalandise, à l’ouverture d’une zone piétonnière augmentant la fréquentation de la rue, à l’amélioration des conditions de stationnement ou de circulation à proximité, etc.
Le droit au renouvellement du bail
Principale caractéristique du bail commercial de 9 ans, le locataire a droit à l’échéance du premier bail au renouvellement (et donc renégociation) du contrat, formalisé par la signature d’un nouveau contrat de bail de 9 ans.
Cette faculté est ouverte au locataire à condition qu’il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il est commerçant, ou au répertoire des métiers (RM) s’il est artisan.
Son immatriculation est effective et il peut en justifier :
– à la date du congé délivré par le bailleur,
– à la date de sa demande de renouvellement du bail, ainsi qu’au moment où le bailleur lui donne sa réponse.
Si, au bout de 9 ans, aucune volonté de la part du locataire ou du propriétaire n’a été exprimée en matière de renouvellement du contrat de bail, le contrat initial est tacitement reconduit. S’il se poursuit au delà de 12 ans, le loyer est fixé à raison de la valeur locative du local. La règle du plafonnement ne s’applique plus.
Si le renouvellement du contrat de bail est demandé par le bailleur, l’offre prend la forme d’un congé signifié au locataire par huissier, au plus tard 6 mois avant l’échéance du bail. Le bailleur fixe le montant du loyer du bail renouvelé.
Le locataire signale son acceptation soit de façon express en confirmant le renouvellement et le montant du loyer, soit en gardant le silence mais en acquittant le nouveau loyer.
Le locataire peut aussi bien accepter le renouvellement mais contester le montant du loyer et porter le litige en commission départementale de conciliation. Le tribunal de grande instance sera saisi si la conciliation échoue.
Le bail est renouvelé à l’ancien prix, si dans un délai de 2 ans à compter de la signification aucun ne saisit le tribunal.
Si le renouvellement du contrat de bail est demandé par le locataire, il doit faire figurer dans sa demande sous peine de nullité : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
La demande de renouvellement du locataire est présentée par exploit d’huissier dans les 6 mois qui précèdent le terme du bail ou à tout moment après cette date.
Le bailleur peut refuser et doit alors proposer une indemnité d’éviction. Il peut l’accepter expressément ou tacitement en gardant le silence plus de 3 mois à compter de la signification d’huissier. Il peut également accepter le principe du renouvellement mais ne pas s’entendre sur le montant du loyer. Dans ce cas, la commission de conciliation est saisie puis, éventuellement, le tribunal de grande instance.
La fin du bail commercial
La résiliation du bail peut être demandée par le locataire à la fin d’une période de 3 ans, sous réserve de l’existence d’une clause contraire. C’est ce qui s’appelle un « bail 3-6-9 ».
La faculté de résilier le contrat au bout de trois ans est exclue des baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme qui sont obligatoirement conclus pour 9 ans, en vertu de la loi de développement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009.
Si le locataire décide de résilier son bail, il doit le demander 6 mois avant l’échéance par acte d’huissier et donne obligatoirement son congé le dernier jour du trimestre civil.
Au total, le délai à respecter par le locataire est de six mois complété par le temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil.
Demandée à son initiative, la résiliation ne lui ouvre droit à aucune indemnité
Indépendamment de la période triennale, le locataire peut à tout moment demander la résiliation en cas d’invalidité ou de retraite. La procédure de résiliation se déroule dans les mêmes conditions de forme et de préavis.
La faculté de résiliation est également ouverte dans certains cas au bailleur qui respectera envers le locataire les mêmes conditions de forme et de délai. La demande de résiliation du contrat par le bailleur est motivée par un projet de construction, de surélévation, de reconstruction ou de restauration de l’immeuble l’immeuble existant.
Le non renouvellement du bail décidé par le bailleur à l’échéance donne droit au locataire à percevoir une indemnité d’éviction.
Le montant de l’indemnité d’éviction dépend des conséquences que ce refus de renouvellement entraîne pour le locataire, notamment en termes de perte de clientèle.
Ce montant équivaut généralement la valeur vénale du fonds. Suite à un arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 1992, c’est la valeur du droit au bail qui doit être retenue si elle est supérieure à la valeur du fonds.
Le locataire ne quittera le local qu’après avoir perçu l’indemnité d’éviction. A compter de son versement, il a un délai de 3 mois pour libérer le local.
