Archive for the ‘Défiscalisation immobilière’ Category

Modifications de plus-values immobilières

jeudi, septembre 8th, 2011

Dans le cadre du plan de rigueur énoncé par le Premier Ministre François Fillon il y a quelques jours, les placements immobiliers ne sont pas épargnés même s’il est vrai que la tempête économique aurait pu toucher plus de niches fiscales. (suite…)

Les fonds des particuliers à l abri

mercredi, août 17th, 2011

En cette période de morosité économique, pour ne pas dire de récession, de nombreuses interrogations sont posées par les épargnants français. (suite…)

Le dispositif Scellier menacé

lundi, juin 6th, 2011

En cette période de crise, le gouvernement opère de nombreuses mesures toutes aussi impopulaires les unes que les autres. Après la nouvelle législation sur la sécurité routière qui a fait un tollé, les éminences grises françaises s’attaquent à l’immobilier. (suite…)

Bruxelles dénonce les avantages fiscaux sur l’immobilier locatif

mercredi, mai 25th, 2011

En visant les dispositifs français d’avantages fiscaux sur les placements locatifs, la commission européenne jette un froid. Il semble que l’avenir des incitations fiscales soit menacé. En revanche, les épargnants qui ont déjà investi dans le cadre Robien ou Scellier ne seront pas touchés par les éventuelles révisions et conserveront intacts leurs avantages fiscaux.

L’impact de l’avis de la commission européenne sur nos dispositifs fiscaux

Me Stanislas Vailhen, avocat fiscaliste associé chez Alérion, rassure les investisseurs privés. Ils ne risquent pas de voir réintégrer leurs avantages fiscaux dans leur déclaration de revenus suite à la remise en cause par Bruxelles des dispositifs Périssol, Besson, de Robien et Borloo. L’avis défavorable de la commission ne porte pas sur les investissements immobiliers déjà réalisés, les contribuables continueront de bénéficier des réductions d’impôts.

Non seulement la Cour de justice européenne de Luxembourg n’a pas encore été saisie, mais si celle-ci confirmait l’avis de la Commission, sa condamnation de la France ne serait pas rétroactive et ne concernerait pas les contribuables ayant défiscalisé. Dans son blog Dominique Seux confirme que Bercy  ne va pas « leur reprendre les réductions d’impôt de ces dernières années ».

Pour ce qui concerne la procédure juridique, l’administration française a deux mois pour se conformer à l’avis de la Commission. Passé ce délai, la Commission engage une procédure devant la cour européenne de justice, ce qui dure près de deux ans. Comme le dispositif Scellier prend fin au 31.12.2012, le jugement de la Cour de Luxembourg sera rendu après son échéance. Me Stanislas Vailhen souligne « En fait, il existe une menace pour le futur : toute condamnation de la France entraînant une nécessaire modification du dispositif et le cas échéant, sa suppression ».

Le sort du dispositif Scellier

Suppression ou modification, la condamnation du dispositif de défiscalisation sur l’investissement immobilier locatif ne sera en aucun cas rétroactive. La décision de la Cour de justice européenne va toucher le régime d’incitation fiscale éventuellement successeur du dispositif Scellier. Par conséquent, il est fort probable qu’avec sa disparition annoncée, les professionnels de la défiscalisation persuadent leurs prospects d’accélérer leurs investissements. Il appartiendra aux prospects de ne pas céder à la précipitation et de vérifier tant la réalité du marché locatif que l’emplacement de la construction proposée.

Le sort des investissements réalisés dans l’Union Européenne

Me Stanislas Vailhen considère que « les contribuables qui parviendraient à démontrer que les investissements immobiliers réalisés dans un autre Etat membre de l’Union remplissent totalement les conditions des dispositifs qui seraient condamnés par la Cour de Justice pourraient solliciter auprès de l’Administration fiscale, le bénéfice des avantages fiscaux accordés aux investissements réalisés en France ». Toutefois cette échappatoire est périlleuse au regard des plafonds de loyers et de revenus des locataires exigés par nos lois, peu conformes à ceux perçus dans les pays de l’Union.

La certification BBC (bâtiment basse consommation)

lundi, avril 18th, 2011

La certification BBC est attribuée aux maisons dont la construction ou la rénovation respecte des normes de consommation d’énergie. Des seuils de consommation d’énergie ont été établis dans le cadre du Grenelle Environnement en réaction à la contre-performance du parc immobilier français réputé énergivore. Consommer peu d’énergie est le mot d’ordre pour rejeter moins de CO2 dans l’atmosphère.

Les critères d’un Bâtiment Basse Consommation

Pour être certifié BBC, l’habitat doit consommé moins de 50 kWh/m2 et par an d’énergie primaire. Ce seuil est valable pour une maison neuve.

Dans le cadre de la rénovation d’une ancienne maison, ce seuil est de 80 kWh/m2.

Les bâtiments construits dans les années 90 consomment près de 5 fois plus d’énergie que ces seuils.

Ces limites sont également adaptées aux conditions climatiques particulières et à l’altitude du site.

Pour baisser la consommation d’énergie de l’habitat, rénovation et construction privilégient l’isolation du bâtiment. En vertu du label BBC-EFFINERGIE, la perméabilité tolérée à l’air doit rester inférieure à 0,6 m3/h.m2 pour une maison individuelle et à 1 m3/h.m2 pour des logements collectifs.

Si la faculté de construire un Bâtiment Basse Consommation est ouverte à tous, elle est complexe et suppose de se conformer à un certain nombre de critères contraignants. Les plans seront confiés à un professionnel de la construction qui saura sélectionner les matériaux les plus adaptés aux conditions climatiques de la région.

Les contraintes de construction

Une maison BBC commence par le choix de l’orientation. L’exposition des pièces au soleil doit être maximale pour gagner quelques degrés de chaleur et profiter le plus longtemps possible de la lumière du jour.

Sont recommandées une ossature bois à isolation renforcée ou l’usage de briques Monomur dont le montage permet d’éviter les ponts thermiques (angles, joints spécifiques, tour des huisseries…).

La toiture d’un BBC doit être parfaitement isolée avec l’installation d’une sous-toiture respirante et d’une isolation performante des combles.

La dalle de soutènement sera elle-même correctement isolée du sol.

Est également recommandée l’installation d’un dispositif de géothermie avec plancher chauffant ou de pompe à chaleur air /eau. Ces équipements ouvrent droit à un crédit d’impôt.

L’isolation concerne également les menuiseries qui devront être parfaitement étanches.

Hormis ces directives et recommandations, aucune contrainte ne pèse sur le choix des matériaux et les techniques de construction. Une parfaite étanchéité peut être obtenue avec des matériaux bas de gamme. Il n’empêche qu’en vue de la certification BBC, ils peuvent être facturés par les constructeurs 30 % plus chers.

Toutes les informations sur les paramètres d’une maison BBC sont délivrées par l’association EFFINERGIE, organisme promoteur des constructions à basse consommation d’énergie, qu’elles soient neuves ou rénovées. L’association rassemble des représentants du Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), d’organismes dédiés à la protection de l’environnement, de différentes régions et collectivités territoriales, ainsi que des représentants des marques engagées dans l’isolation et la ventilation.

Obtenir la certification

La certification BBC est délivrée après une étude thermique. Elle ouvre droit aux labels décernés par le CEQUAMI pour les maisons individuelles et PROMOTELEC, ou le CERQUAL pour les logements collectifs.

Les constructions BBC dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2010 ouvrent droit à un crédit d’impôt depuis le 1er janvier 2009 de 40% sur les sept premières annuités des intérêts d’emprunts si le logement est neuf.

Pour les primo-accédants, les établissements financiers proposent des prêts à taux zéro pour un montant d’emprunt pouvant excéder 85 000 €.

La défiscalisation photovoltaïque reconduite pour les DOM

jeudi, février 3rd, 2011

Réputée “coup de rabot” des niches fiscales, la Loi de Finances 2011 maintient tout de même certains dispositifs de défiscalisation. Au nombre des niches fiscales reconduites en 2011, figure la défiscalisation des projets d’installation de panneaux photovoltaïques, dans les Départements d’Outre-Mer. Pourquoi seulement dans les DOM ? parce que les élus au Parlement des Départements d’Outre-Mer ont bataillé ferme pour obtenir cette prolongation. Ainsi, les installations photovoltaïques d’une puissance inférieure à 20 kilowatts ouvriront droit à l’avantage fiscal jusqu’au 30 juin 2011.
Il est vrai que les lois de défiscalisation revêtent une importance toute particulière dans les DOM où les besoins d’encourager l’implantation d’entreprises et la construction de logements sont les plus forts. Cela justifie que les mesures d’incitations fiscales soient plus avantageuses dans les collectivités d’Outre-Mer qu’en Métropole.

Seulement ce déséquilibre suscite des réactions, Jean Arthuis remarquant que l’avantage fiscal est fixé à un tel niveau que “certains investisseurs vont recevoir plus en crédit d’impôt que ce qu’ils auront investi ». Il n’est donc pas surprenant que dans les DOM TOM,  près d’un tiers des demandes d’éligibilité des lois de défiscalisation concerne les équipements d’énergie renouvelable.

Ce favoritisme sur le photovoltaïque n’a pas finit d’alimenter les critiques des élus soucieux de préserver ce dispositif fiscal encourageant l’installation d’équipements à économie d’énergie.

Les investissements dans le tourisme ou les résidences meublées avec défiscalisation à la clé

jeudi, février 3rd, 2011

Des réductions d’impôt encouragent l’investissement locatif dans le tourisme ou la résidence meublée.

Les biens concernés par la réduction « tourisme »

Une réduction d’impôt répartie sur 6 ans bénéficie aux investissements immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2012 dans certaines résidences de tourisme.

Il s’agit exclusivement de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans une résidence de tourisme classée et implantée :

– dans une zone de revitalisation rurale
– dans le périmètre d’une agglomération nouvelle

– dans une commune comprise dans les anciens zonages des fonds structurels européens (hors les communes situées dans une agglomération de plus de 5 000 habitants).
Aussi, il s’agit exclusivement de bien mis en location. L’investisseur s’engage auprès de l’exploitant de la résidence de tourisme à louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans.

La réduction d’impôt « tourisme »

La réduction d’impôt s’élève à 25% du prix du logement, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé.
Etalée sur 6 ans à part égale, la réduction est déduite du montant de l’impôt. Sur demande du contribuable, il est possible depuis 2009 de fractionner l’avantage sur 7 ans.

La réduction d’impôt est de 20% lorsqu’il s’agit de logements achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation. Ces biens immobiliers sont situés dans des résidences de tourisme de stations classées.

Les biens concernés par la réduction résidence « meublée »

Une réduction d’impôt sur 9 ans bénéficie à l’acquisition, jusqu’au 31 décembre 2012, d’un logement situé dans certaines résidences meublées et destiné à la location.
Les investissements ouvrant droit à la réduction résidence « meublée » consistent en :
– l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement
– l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation
Le logement fait obligatoirement partie

– d’une résidence pour personnes âgées ou handicapées
– d’un établissement de soin longue durée
– d’une résidence universitaire

– d’une résidence de tourisme classée

L’investisseur s’engage auprès de l’exploitant de la résidence ou de l’établissement à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans.

La location sera exercée à titre non professionnel et elle devra commencer dans le mois suivant la date d’acquisition du logement ou la date d’achèvement du logement ou des travaux.

La réduction d’impôt « meublé »

La réduction d’impôt accordée pour l’investissement dans un logement meublé est de :
– 25% du prix de revient du logement (majoré éventuellement du coût des travaux de réhabilitation) pour les investissements réalisés en 2009 et 2010
– 20% pour les biens acquis en 2011 et 2012.

L’avantage fiscal est accordé dans la limite de 300 000 € par an, et son montant est réparti sur 9 ans à parts égales.
Si la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt sur le revenu, le solde sera déductible des impôts sur le revenu des 6 années suivantes.

La défiscalisation selon le dispositif Scellier

jeudi, février 3rd, 2011

Remplaçant les dispositifs Besson et Robien, le dispositif Scellier réaménage la réduction d’impôt.

Les biens concernés par le dispositif Scellier

Un investisseur a droit à une réduction d’impôt s’il achète, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf destiné à la location.
Le dispositif Scellier s’applique :
– aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou en construction, conformes aux normes thermiques et aux performances énergétiques imposées par la législation en vigueur
– aux logements situés dans l’une des zones figurant sur l’arrêté du 29 avril 2009 (JO 3 mai 2009), où il est officiellement reconnu que le marché locatif est tendu.
– aux locaux convertis en habitation après avoir été affectés à un autre usage (commerce ou bureau…)

Les conditions du dispositif

Pour profiter du dispositif Scellier, l’investisseur doit s’engager à :
– louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans, en qualité de résidence principale du locataire
– attribuer la location à une personne extérieure à son foyer fiscal
– ne pas excéder les plafonds de loyers pratiqués dans la zone géographique du bien
Aussi, la réduction d’impôt est accordée pour un seul investissement par an.

La réduction d’impôt

Selon le dispositif Scellier, sont accordées des réductions de :
– 25% du prix d’achat des logements acquis en 2010
– 20% pour les biens immobiliers acquis en 2011 et 2012
Le prix de revient du bien immobilier est plafonné à 300 000 € par an et le montant de la réduction d’impôt est étalé à parts égales sur 9 ans.
Par exemple, pour un bien acquis 200 000 € en 2010, la réduction d’impôt sera de 25%, donc de 50 000 € sur 9 ans. Cela se traduit par une réduction d’impôt de 5 555 € par an pendant 9 ans.

Si la réduction d’impôt s’avère une année supérieure au montant de l’impôt sur le revenu, le solde de la réduction peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.