Archive for the ‘Construction immobilière’ Category

Les grandes étapes pour bien construire sa maison

jeudi, février 3rd, 2011

La construction d’une maison représente pour un grand nombre de Français le projet de toute une vie, constituant bien souvent un investissement particulièrement important, financé pour plus de 80 % des ménages par un emprunt immobilier. Devant l’ampleur d’une telle démarche, un certain nombre de précautions doivent être envisagées, afin d’éviter au maximum les problèmes qui pourraient se poser durant l’ensemble des opérations, permettant ainsi d’apprécier pleinement cette étape si attendue.

Débutant par la recherche du terrain sur lequel la maison sera bâtie, il convient, tout d’abord, à ce moment-là, de demander un certificat d’urbanisme, permettant ainsi de vérifier l’ensemble des règles régissant la construction sur l’emplacement désiré ; disponible sur une simple demande formulée auprès de la mairie, celui-ci doit toutefois faire l’objet d’un dépôt de dossier, comprenant une description du projet envisagé ainsi que la superficie de celui-ci, auquel doivent être ajoutés un plan du terrain ainsi qu’un plan de situation, procurant ainsi à l’administration l’ensemble des données nécessaires à l’émission d’un avis sur le projet.

Une fois l’ensemble des contraintes de construction connue, il est alors nécessaire de vérifier, auprès des différents opérateurs, que le terrain est bien viabilisé, l’ensemble de ces démarches devant alors être effectuées auprès de la Direction Départementale du Territoire ainsi que des différents fournisseurs d’eau, d’électricité ainsi qu’éventuellement de gaz. Particulièrement importante, cette étape permet ainsi de s’assurer que l’emplacement choisi présente l’ensemble des éléments nécessaires pour accueillir une maison, ceci permettant également, le cas échéant, de connaître le montant des dépenses à engager et d’éviter ainsi toute nouvelle surprise.

Lorsque l’ensemble de ces démarches ont été effectuées et que le terrain a été acquis, il est alors prévu de procéder à la demande de permis de construire ; réalisée, en quatre exemplaires, auprès de la mairie du lieu où se situe le terrain, celle-ci doit être accompagnée d’un plan de situation, d’un plan des constructions envisagées sous diverses vues, d’une présentation du projet ainsi que de deux photos permettant de situer le terrain dans l’environnement. En cas de rejet, il reste possible de solliciter un nouvel examen du dossier. Dans le cas où celui-ci s’avérerait être tout aussi négatif, une contestation de la décision est alors possible devant le tribunal administratif.

En possession du permis de construire, il convient alors de confier les travaux à un professionnel, celui-ci pouvant être une entreprise spécialisée ou bien un architecte, dont le choix doit lui aussi fait l’objet d’une attention toute particulière. Afin de matérialiser cet accord, un Contrat de Construction de Maison Individuelle est alors conclu, prévoyant chaque détail de la construction et permettant ainsi de disposer d’un cadre parfaitement défini. Afin de remplir l’ensemble des obligations liées à la construction, il est également indispensable de souscrire une assurance dommage ouvrage, rendue obligatoire par la loi du 4 janvier 1978.

Dès la fin du chantier, une dernière étape est alors prévue, celle de la signature du procès-verbal, lors de la réception de la maison, permettant ainsi de procéder à la déclaration d’achèvement des travaux auprès de la mairie, avant de pouvoir réellement profiter pleinement de sa nouvelle habitation.

Les démarches à entreprendre pour obtenir un certificat d’urbanisme

jeudi, février 3rd, 2011

Prenant la forme d’un acte administratif indiquant les règles d’urbanisme applicables à un terrain déterminé, le certificat d’urbanisme, délivré gratuitement, constitue pour l’administration un moyen d’informer les futurs propriétaires des droits et devoirs liés à l’acquisition d’un terrain précis. Ne comportant aucune autorisation de réaliser les travaux envisagés, celui-ci ne peut en aucun cas remplacer le permis de construire, qui reste obligatoire pour la réalisation de projets immobiliers.

Encadré par la loi du 16 juillet 1971, le certificat d’urbanisme peut prendre deux formes distinctes, la première consistant simplement dans une information concernant les droits et devoirs liés à la propriété du terrain désigné, tels que les diverses règles d’urbanisme régissant la construction, la liste des servitudes d’utilité publique ou encore la liste des taxes applicables, tandis que la seconde, représentée par le certificat d’urbanisme opérationnel, complète, quant à elle, ces informations en fournissant des données sur l’état des équipements publics destinés à la desserte du terrain, et permet aussi de savoir si les travaux envisagés pourront être réalisés sur le terrain.

Particulièrement accessible, le certificat d’urbanisme peut être demandé auprès de la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain concerné, ou bien à l’aide d’un formulaire disponible sur Internet à l’adresse https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13410.do. Afin d’être complète, cette demande doit aussi être accompagnée d’une description du projet envisagé, précisant notamment la nature et la superficie de la future construction, il convient aussi de joindre un plan du terrain concerné ainsi qu’un plan de situation de celui-ci. Une fois l’ensemble de ces pièces réunies, il est alors nécessaire de faire parvenir la demande, en double exemplaire, l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel nécessitant, quant à elle, l’envoi du dossier, en quatre exemplaires, soit par dépôt à la mairie, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dès réception du dossier l’administration, dispose alors d’un délai d’un mois pour rendre sa décision, dans le cas d’un certificat d’urbanisme opérationnel, ce délai peut être prolongé d’un mois supplémentaire. Une fois le certificat obtenu, celui-ci reste valable pendant 18 mois, cette durée pouvant faire l’objet de prolongations successives de 12 mois, tant que les conditions liées à l’urbanisme, les servitudes ou encore les taxes pesant sur le terrain concerné, restent inchangées, celles-ci devant alors faire l’objet d’une demande écrite, en double exemplaire, accompagnée du certificat d’urbanisme à proroger. L’obtention d’un tel certificat présente certains avantages, comme, par exemple, la garantie qu’aucune nouvelle taxe, ou servitude, ne peut être imposée aux propriétaires du terrain.

En cas d’éventuel refus par l’administration de délivrer le certificat d’urbanisme, celle-ci se trouve dans l’obligation de motiver sa décision, permettant ainsi aux demandeurs de connaître précisément les obstacles à l’obtention de celui-ci, et de modifier leur projet, afin de parvenir à un accord avec les différentes règles pesant sur le terrain concerné. Ce dispositif peut aussi être complété par la possibilité, pour la mairie, d’émettre un certain nombre de préconisations visant à rendre plus facilement conforme le projet des demandeurs avec les règles concernées, pour que la nouvelle demande formulée puisse être acceptée sans difficulté.

Les bons réflexes avant de faire construire une maison

mercredi, novembre 3rd, 2010

Ne se produisant généralement qu’une seule fois dans la vie, la construction d’une maison représente une étape particulièrement importante. Son caractère exceptionnel implique également une certaine méconnaissance des démarches à entreprendre, même s’il reste préférable de bien s’informer, avant de se lancer, afin d’éviter les pièges et de voir les travaux se réaliser dans les meilleures conditions. S’il est possible de bénéficier, tout au long de la construction de son habitation, des conseils de professionnels, quelques précautions à prendre auparavant permettent de ne pas se trouver, le moment venu, face à de mauvaises surprises, une fois les travaux débutés, et de profiter ainsi pleinement de cet événement.

Avant toute autre chose, il convient, dans un premier temps, de trouver l’emplacement idéal pour la construction de sa future maison. Un certain nombre de vérifications s’imposent alors, pour lesquelles il est notamment nécessaire de se procurer un certificat d’urbanisme auprès de la mairie de la commune concernée, afin de s’assurer de la viabilisation de celui-ci, c’est-à-dire de savoir s’il est correctement desservi par les différents réseaux. Ces informations peuvent également être recueillies dans d’administrations telles que la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS) ou encore la Direction Départementale de l’Equipement (DDE), ainsi que chez des entreprises privées comme les fournisseurs d’eau, d’électricité ou encore de gaz. Lorsque cette formalité a été accomplie, l’acquisition du terrain peut se faire tout à fait sereinement, juste avant de demander un permis de construire, uniquement délivré, dans ce cas-là, par la mairie de son futur domicile.

La précieuse autorisation ainsi obtenue, il est alors conseillé de faire appel à un professionnel de la construction, représenté par un architecte ou par une entreprise spécialisée. Afin de bénéficier, ici encore, de la meilleure protection, la personne choisie doit disposer d’une garantie, délivrée par un établissement financier, permettant au futur propriétaire d’être assuré que la construction sera bien achevée, même en cas de défaillance de l’intervenant sollicité. Cet accord se matérialise par la signature d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle, aussi appelé CCMI, détaillant l’ensemble des caractéristiques de la construction, dont sa superficie, son prix ainsi que les dates d’ouverture et de fin de chantier, offrant donc un cadre précis pour simplifier les opérations de construction.

L’adaptation du projet, aux désirs de chacun, nécessitant la prise d’un grand nombre de décisions, tant pour ce qui concerne le choix des matériaux que pour les méthodes d’isolation, de chauffage…, il est alors recommandé, pour le futur propriétaire, de prendre conseil auprès de spécialistes, cette démarche se trouvant facilitée par la possibilité de consulter certains organismes publics tels que l’ADEME, ou encore certains fournisseurs d’énergie comme EDF, permettant ainsi, à tous, d’accéder aux connaissances indispensables à la réalisation des choix les plus adaptés en tenant aussi compte des moyens financiers.

Etape particulièrement importante, la construction d’un logement requiert, bien souvent, des connaissances variées, pour lesquelles il s’avère être utile de consulter les différents corps de métiers, avant la mise en œuvre de la construction, afin que celle-ci corresponde parfaitement au projet du futur propriétaire.

Les règles à connaître avant la réception d’une maison neuve

vendredi, septembre 3rd, 2010

Evénement parmi les plus importants d’une vie, la réception d’une maison neuve est une étape essentielle, au cours de laquelle il convient de bien veiller à plusieurs points précis. Définie, par l’article 1792-6 du Code Civil, comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve », la réception d’une maison neuve correspond très concrètement, lors de l’achèvement des travaux, à la réunion rassemblant le constructeur d’une part, et le client d’autre part. Lorsque l’une des deux parties ne peut pas ou refuse d’assister à cette réunion, il est alors nécessaire de saisir la justice, cette formalité revêtant un véritable caractère légal.

Lorsque les deux parties sont présentes, l’inspection de la construction peut avoir lieu conduisant ou non à l’acceptation ou non du bien, ou bien encore à l’acceptation de celui-ci avec l’émission de certaines réserves. En effet, à l’occasion de la vérification de tous les détails, il peut arriver que quelques points présentent des vices plus ou moins importants qu’il convient donc de reporter sur un procès-verbal faisant apparaître la signature du constructeur et du client, le paraphe de l’entrepreneur ne signifiant toutefois pas qu’il accepte les remarques formulées mais témoignant simplement de sa présence lors cette rencontre.

Pouvant être assisté par un professionnel, tel qu’un architecte, lors de cette opération, le client dispose encore, si certains détails lui ont échappé, lors de cette visite, d’un délai de huit jours, à compter de la réception du bien, pour compléter ses observations et signaler les éventuels défauts qui n’ont pas été mentionnés au départ.

Marquant la prise d’effet de toutes les garanties liées à la construction, il est conseillé, dans le cas où des réserves ont été formulées, de demander un délai afin que la remise en état puisse être effectuée dans les meilleures conditions avant d’adresser une copie du procès-verbal ainsi établi à la compagnie ayant à sa charge l’assurance dommage ouvrage du bien, pour que celle-ci repousse d’autant l’entrée en vigueur de cette prestation. La consignation du solde du prix est aussi possible, dans de telles circonstances, cette démarche ayant pour but d’accélérer la réalisation des travaux, à condition que celle-ci soit faite par un notaire ou toute autre personne habilitée.

Si les réserves s’avèrent être trop importantes, la construction peut être considérée comme inachevée et requérir un report de la réception du bien permettant au constructeur d’achever les travaux pour son client.

Même si de nombreux contrats prévoient que la réception du bien est directement liée au versement intégral des montants dus, ceux-ci se révèlent être abusifs dans la mesure où il est tout à fait autorisé de consigner les sommes concernées, le constructeur n’ayant aucun recours, du moment où cette décision est justifiée.

Le solde est donc payable, à la réception du bien, si le client est accompagné d’un professionnel, ou dans un délai de huit jours, si celui-ci est seul, à condition qu’aucune réserve n’ait été émise ; ce même règlement n’intervenant, dans le cas contraire, que lors de la levée de celles-ci.

Constituant une étape particulièrement importante, la réception du bien entraîne un certain nombre de conséquences, comme le commencement de certains délais, tels que celui de la garantie de parfait achèvement valable un an, de la garantie de bon fonctionnement pour une durée de deux ans et de la garantie décennale, autrement qualifiée de dommage ouvrage, s’étendant sur une période de dix ans.

La connivence soupçonnée entre notaires et promoteurs

samedi, juillet 3rd, 2010

L’UFC-Que Choisir dénonce la surfacturation de biens immobiliers suite à une trop grande proximité entre promoteurs et notaires.

L’UFC-Que choisir attire l’attention des investisseurs sur une dizaine d’affaires judiciaires où des notaires ont été condamnés pour escroquerie ou abus de confiance. Même si l’immense majorité des notaires est irréprochable, l’association juge ce phénomène inquiétant, au point qu’elle qualifie certaines études notariales de « bureaux d’enregistrement au service des promoteurs. » En effet, les contentieux dans lesquels sont impliqués des notaires se sont multipliés. Dans la plupart des cas, ils sont « soupçonnés au mieux d’avoir mal conseillé des clients désireux d’investir dans des projets immobiliers défiscalisés, au pis d’avoir couvert des opérations frauduleuses menées par des pseudo-promoteurs peu scrupuleux ». Pour la compagnie MMA, assurance attitrée de la profession, 1 % des sinistres sont issus des ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) mais cela a représenté l’an dernier 9 % des sommes versées pour couvrir les litiges où la responsabilité des notaires était engagée.

D’après l’enquête de l’UFC-Que Choisir, les dossiers de défiscalisation se révèlent comme le plus grand terrain de défaillances notariales et de fraudes. Les notaires négligeraient de conseiller les investisseurs tenus mal informés des risques qu’ils prennent, et livreraient des dossiers bâclés. Pour preuve, le témoignage d’un particulier qui a investi dans une résidence qui n’a finalement jamais été construite. Le permis de construire était non conforme et l’acte de vente truffé d’erreurs. L’enquête révèle que  « Des dizaines de milliers de particuliers ont surpayé ces dernières années des biens acquis en défiscalisation », alors même que les notaires concentrent toutes les informations sur les transactions immobilières.

Ainsi, la première règle de prudence est de « ne pas se laisser imposer un notaire par un professionnel de l’immobilier ». L’UFC-Que Choisir ne blâme cependant pas l’ensemble des notaires mais pointe « leur système d’autocontrôle », dont elle salue au passage l’existence, mais qu’elle juge insuffisant. Par ailleurs, sur le site des Notaires de France on peut lire que « sur les 4,5 millions d’actes que les notaires reçoivent en France, 0,1 pour mille donne lieu à contentieux, ce qui témoigne de la sécurité de l’intervention notariale ».

Les étapes à respecter lors de la demande d’un permis de construire

lundi, mai 24th, 2010

Avant la réalisation de toute construction, il est obligatoire, en France, de faire la demande d’un permis de construire permettant ensuite de réaliser son projet en toute légalité. Il convient alors, pour ce faire, de respecter plusieurs étapes importantes afin que cette démarche essentielle se déroule dans les meilleures conditions possibles.

La constitution du dossier doit alors être faite en quatre exemplaires, celui-ci devant, tout d’abord, contenir la demande de permis de construire, ainsi que le plan servant à situer le terrain, le plan de masse qui localise le bien par rapport aux limites du terrain, et le plan de chacune des façades de la future construction. Toute demande doit également être accompagnée d’un volet paysager comprenant lui-même deux photos pour situer le terrain dans le paysage environnant, avec les différents angles de vue reportés sur le plan de masse afin d’obtenir la meilleure représentation possible, ainsi qu’un petit écrit décrivant ce même paysage et la bonne intégration de la construction dans celui-ci.
Bien que la fourniture de ces documents ne soit pas obligatoire, dès lors que les travaux n’engendrent aucune modification de l’aspect extérieur du bien, et que celui-ci se trouve implanté dans le secteur urbain du Plan d’Occupation des Sols (POS) en dehors d’une zone protégée, les mairies peuvent toutefois les exiger. Si tel est le cas, une fois toutes ces pièces réunies, il est donc nécessaire de les déposer ou de les envoyer, par courrier postal, à la mairie de la commune concernée et de solliciter, dans le même temps, un prêt aidé par l’Etat dont la demande peut être faite au moyen d’un formulaire disponible dans ces mêmes établissements.
Cette procédure en elle-même n’entraîne aucun surcoût mais la création d’une construction habitable de plus de 5 m2 implique bien, pour sa part, la facturation de taxes d’urbanisme, dont le montant et le mode de calcul doivent être précisés sur le permis de construire, l’oubli de cette mention annulant alors le versement de celles-ci qui ne peuvent plus être réclamées et qui, si elles ont été effectivement réglées peuvent être remboursées, à condition que la demande intervienne dans un délai de cinq ans maximum.
Dans un délai de 15 jours, suite au dépôt au moment duquel un numéro d’enregistrement a été fourni au demandeur, la mairie affiche alors un avis afin que chacun puisse être informé de cet événement et puisse éventuellement le contester. La durée maximum de l’instruction du dossier est en principe limitée à 1 mois, pour solliciter les pièces manquantes, et deux ou trois mois, pour rendre la décision, si aucune réponse n’est apportée, lorsque ce laps de temps est écoulé, ceci est considéré comme un accord tacite donné à la réalisation des travaux, même s’il reste plus judicieux de réclamer, tout de même, un certificat d’absence d’opposition au projet formulé.
Quand le permis de construire a été obtenu, si un prêt aidé par l’Etat a été demandé, la construction ne peut, en aucun cas, débuter avant que son attribution ou non n’ait été décidée. Valable pour une durée de deux ans, il convient de solliciter le renouvellement du permis de construire si les travaux n’ont pas débuté avant cette échéance ou si ceux-ci ont été interrompus pendant plus d’une année. Un mois avant que le chantier ne commence, il est également prévu que le demandeur envoie, à la mairie, en double exemplaire, la nature des matériaux utilisés, puis un mois plus tard, en trois exemplaires, cette fois-ci, une déclaration d’ouverture des travaux, nécessitant également, avant leur commencement, un affichage, par panonceau d’au minimum 80 centimètres de côté, du nom de propriétaire, de la date du permis de construire et de la nature du chantier entrepris.
Des contestations restent possibles, quant à l’acceptation de ce projet, par la mairie elle-même si celle-ci se rend compte qu’elle a fait une erreur, ou encore par un voisin, ces réclamations doivent toutefois intervenir dans un délai de deux mois maximum après l’accord donné et être notifiées au demandeur, sans quoi le recours n’est pas valable.
Par ailleurs, le non respect des indications délivrées lors de la demande du permis de construire peut être sanctionné civilement mais aussi pénalement, raison pour laquelle il convient de bien veiller aux informations fournies afin que celles-ci soient conformes à la construction définitive.

Les étapes de la déclaration préalable de travaux

dimanche, février 28th, 2010

En règle générale, toute nouvelle construction nécessite la délivrance d’un permis de construire, par la mairie du lieu dans lequel se situe le terrain sur lequel les travaux doivent être effectués. Toutefois, dans certains cas particuliers, cette démarche n’est pas nécessaire, une simple déclaration préalable de travaux, auprès de cette même administration, se révèle être suffisante, c’est ainsi le cas notamment pour les constructions ou extensions dont la surface reste comprise entre 2 m² et 20 m², les modifications extérieures apportées à un bâtiment ou encore le changement d’affectation de celui-ci. Il convient cependant de porter une attention toute particulière aux zones classées, celle-ci pouvant nécessiter, dans tout les cas de figure, cette fois-ci, la délivrance d’un permis de construire, même si les caractéristiques liées à la construction ne rendent pas une telle démarche obligatoire au premier abord.

Afin de procéder à la déclaration préalable de travaux, il est donc demandé de constituer, en double exemplaire, un dossier composé d’un formulaire spécifique, disponible auprès de la mairie du lieu de construction, de la Direction Départementale de l’Equipement ou encore sur Internet à l’adresse : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13404.do, qu’il est alors nécessaire de compléter par certaines pièces, telles qu’un plan de situation du terrain ou encore des photos permettant de juger de l’intégration de la future construction dans le paysage. Dans certains cas, le dépôt d’un troisième dossier peut également être demandé, ceci est notamment obligatoire lorsque l’avis de l’architecte des bâtiments de France est sollicité.

Permettant à l’administration de connaître la nature des travaux envisagés ainsi que les caractéristiques de la nouvelle construction, ces pièces doivent ensuite être déposées auprès de la mairie du lieu de construction ou envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception, cette démarche permettant alors de donner une date précise au lancement du délai d’instruction, dont dispose l’administration pour rendre sa décision, fixé à  un mois. Si au terme de celui-ci, aucune réponse n’est parvenue au demandeur, celui-ci est fondé de considérer ce silence comme une acceptation, qui peut, sur une simple demande, toujours formulée auprès de la mairie concernée, se matérialiser par un certificat de non opposition.

Nécessitant le commencement des travaux dans un délai de deux ans après l’obtention de la déclaration préalable de travaux, une prolongation de 12 mois peut être accordée, à condition que la demande intervienne au minimum deux mois avant l’expiration de la première période de validité. Il convient aussi de souligner ici que toute interruption des travaux durant une période supérieure à un an entraîne automatiquement la perte de l’autorisation préalable de travaux, requérant alors, pour leur reprise, le dépôt d’un nouveau dossier.

Permettant, pour de petites constructions, de bénéficier d’une procédure allégée par rapport aux démarches nécessaires à l’obtention d’un permis de construire, la déclaration préalable de travaux constitue un élément important à respecter lors de l’extension d’un bâtiment préexistant ou de la création d’un immeuble de taille réduite. Nécessitant, elle aussi, un affichage sur le lieu de réalisation des travaux, celle-ci s’accompagne toutefois de formalités moindres, puisqu’il n’est, par exemple, par demandé de procéder à une déclaration d’ouverture de chantier.