Archive for novembre, 2012

Une baisse toujours attendue

vendredi, novembre 30th, 2012

 

Alors que la baisse semble être généralisée dans tous les domaines liés à l’immobilier, il n’y a guère que les prix qui résistent à cette dégringolade. Les potentiels acheteurs attendent avec impatience une baisse des prix afin de réaliser leurs investissements, mais cette baisse est attendue depuis de longs mois. (suite…)

Le marché foncier toujours en baisse

jeudi, novembre 29th, 2012

Le marché de l’immobilier connaît une mauvaise passe : le montant des crédits fonciers est en chute libre depuis des mois, et la situation n’est apparemment pas prête de s’arranger. La demande des épargnants est toujours en recul, et les banques sont de plus en plus regardantes sur la valeur des dossiers.

Point sur la situation du marché de l’immobilier.

La pire année pour l’immobilier

Piètre année pour le marché foncier : la production de crédits immobiliers ne cesse de chuter, et cela depuis des mois. Selon le dernier Observatoire Crédit/Logement CSA, la baisse du montant de ces crédits accordés par les banques serait de 30,5% au cours des trois premiers trimestres de l’année 2012, par rapport à la même période l’année passée. La situation est encore pire pour les investissements dans le logement ancien, avec un recul de 38,9%, si l’on compare avec l’année 2011. Michel Mouillart, professeur d’économie et auteur de l’étude, décrit «une chute d’une telle ampleur et d’une telle rapidité, comme on ne l’a jamais connue».

Une situation dramatique, et plus ou moins paradoxale, quand on sait que les taux des prêts de l’immobilier ont diminué de 0,52% depuis le mois de mars. Ils atteignent d’ailleurs presque leur plus bas niveau historique de novembre 2010 à 3,25% en moyenne. Pour le mois d’octobre, on est à une moyenne de 3,38%, contre 3,97% en janvier (hors assurance).

Mais cette baisse des taux ne suffit apparemment pas à renforcer l’envie d’emprunts fonciers pour les particuliers français.

Les raisons de la baisse

Alors comment expliquer cette baisse conséquente des prêts immobiliers ? Plusieurs raisons à cela.

Tout d’abord, la situation économique actuelle n’aide pas les français à relativiser : hausse continuelle du chômage, baisse du pouvoir d’achat, hausse des prix… autant d’éléments qui contribuent à la chute des montants des crédits immobiliers.

Mais c’est surtout la frilosité des établissements bancaires qui porte préjudice au marché foncier. Face à la crise, les banquiers se montrent de plus en plus exigeants sur la qualité et la valeur des dossiers déposés par leurs clients, et les critères d’attribution de prêts se font de plus en plus rigides. En définitive, peu de banques accordent désormais leurs prêts sans un minimum de 10% d’apport monétaire. Et la disparition du prêt à taux zéro (PTZ) pour les acquisitions dans l’ancien n’arrange pas vraiment la situation, voire décourage nombre d’éventuels acheteurs. Sans oublier qu’obtenir un prêt sans porter la preuve d’un contrat à durée indéterminée est devenu quasiment mission impossible.

Ces durcissements de critères d’attribution n’aident pas vraiment les épargnants, pour qui acheter un bien immobilier devient chose difficile, surtout que les prix du marché restent très élevés. Ce sont donc encore une fois les plus jeunes et les plus modestes ménages qui trinquent en premier.

Face à toutes ces raisons, la vente de logements s’en voit dégradée, et le nombre de transactions est en passe de retomber au niveau de l’année 2009, soit à 650 000. Un bilan catastrophique donc pour l’année 2012, qui serait la pire année pour le marché de l’immobilier en France depuis le début de la crise.

Dispositif Girardin : le gouvernement n’y touchera pas en 2013

jeudi, novembre 29th, 2012

Alors que le gouvernement Ayrault a décidé de faire la chasse aux niches fiscales, en les plafonnant notamment à 10 000 €, le dispositif Girardin sera exempté par cette mesure en 2013. Et ce, en dépit de son coût considérable pour le budget de l’Etat, et de son efficacité plus que discutable. Le point sur cette loi et ses véritables bénéficiaires.

Le dispositif Girardin en quelques mots

Mise en place en juillet 2033, la loi Girardin est prévue pour être en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017.

En offrant un avantage fiscal, sous la forme d’une réduction d’impôts, aux particuliers investissant dans l’immobilier outre-mer, elle entend contribuer au développement de l’économie sur ces territoires français.

Ainsi, ce dispositif est censé avoir un double bénéfice, à la fois pour les particuliers, mais aussi pour les collectivités d’outre-mer, qui ont ainsi la possibilité de pallier le manque avéré du parc locatif.

Seulement, si le retour sur investissement est bien réel pour les investisseurs, avec une diminution moyenne de l’imposition de l’ordre de 40 000 €, les résultats sont en revanche beaucoup plus mitigés outre-mer.

Localement, les marchés de l’immobilier ont évolué à la hausse, proposant des prix largement au-dessus du marché moyen, et du niveau de vie. Au final, la carence locative est toujours d’actualité, et l’économie n’a pas profité de ce dispositif. On estime en effet qu’un seul emploi est créé pour 700 00 € investis.

De plus, au niveau des finances publiques, le coût de cette loi serait de 1.3 milliards d’euros en 2011.

Face à ce constat d’échec apparent, la question de la pertinence du maintien de ce dispositif de défiscalisation se pose. D’autant plus à l’heure où le gouvernement a entrepris une véritable chasse aux niches fiscales.

 L’avenir du dispositif Girardin

Il était donc, selon toute vraisemblance, appelé à disparaître. La Cour des Comptes elle-même a donné un avis dans ce sens en début d’année, en raison du coût de ce dispositif, mais aussi de l’absence d’impact économique positif au niveau local. Car, au vu des avantages fiscaux auxquels peuvent prétendre les particuliers les plus aisés, il va sans dire que de nombreux projets ont été réalisés sans aucune intention d’investir à bon escient. D’où une avalanche de procédures judiciaires en cours.

Avec la volonté affirmée du gouvernement de s’attaquer aux niches fiscales, son avenir semblait tout tracé. Mais finalement, à la surprise générale, la loi de finances 2013 l’a laissé intact.

Pas de suppression, ni de plafond pour le dispositif Girardin, qui apparaît comme un territoire gardé.

Des promesses électorales seraient à l’origine de ce refus d’y toucher.

Mais, comme trop souvent, ce sont les contribuables qui seront sollicités pour remédier à la situation critique générée par cette loi. 20 € par foyer : c’est la somme dont devront s’acquitter les ménages, afin d’éponger les dettes d’un dispositif qui ne fait le bonheur que d’une petite poignée de français.

Les Français boudent-ils le marché immobilier ?

mercredi, novembre 28th, 2012

 

Une fois n’est pas coutume, les Français sont paradoxaux au niveau immobilier. Alors qu’ils pensent qu’il s’agit du bon moment pour acheter, ils ne sont qu’une minorité à passer à l’acte malgré des taux d’intérêt très bas et des prix à la baisse (en région). (suite…)

Les prix de l immobilier très différents en fonction de la réputation de la station

mardi, novembre 27th, 2012

De nombreux Français partent chaque année aux sports d’hiver. C’est vraiment une des activités préférées. C’est pourquoi de nombreux ménages pensent à investir dans l’immobilier de montagne. Or, les prix vont être très différents en fonction du prestige des stations, mais aussi entre les appartements et les chalets. (suite…)

Loi Duflot : vers une transition en douceur

vendredi, novembre 23rd, 2012

A l’initiative de la ministre du logement, Cécile Duflot, la loi Duflot entrera en vigueur au 1er janvier 2013, et prendra ainsi la suite du dispositif Scellier. Cette nouvelle loi, même si elle diffère sur certains points, et semble à priori plus intéressante pour les investisseurs d’un point de vue fiscal, repose sur le même principe, à savoir une réduction d’impôts. La loi Duflot se veut ambitieuse, et entend bien remédier aux problèmes mis en exergue par la loi Scellier, notamment au niveau des prix du marché, et du zonage. Le point sur cette nouvelle mesure d’incitation fiscale.

Du Scellier au Duflot

Depuis 2009, le dispositif de loi Scellier était destiné à faire face à la crise l’immobilier neuf, en offrant aux investisseurs une réduction d’impôt, qui est successivement passée de 25 % en 2009, à 22 % en 2011, avant d’atteindre 13 % en 2012, pour les logements BBC.

Concernant les autres logements, la réduction était fixée à 25 % au début de son application, pour descendre à 13, puis à 6 %.

Pour profiter de cet avantage fiscal, les investisseurs devaient en contrepartie respecter certains critères, et proposer leurs biens immobiliers à la location, sur une durée minimum de neuf ans.

Prévu pour une durée de quatre ans, le dispositif Scellier va laisser la place à la loi Duflot dès le début 2013, même s’il demeure possible, pour les investisseurs, de réserver un bien immobilier jusqu’au 31 décembre 2012, à condition toutefois de faire signer l’acte d’achat devant notaire avant le 31 mars 2013.

Cette transition en douceur a pour objectif de ne pas nuire au marché de l’immobilier, déjà fragilisé par la crise économique et financière actuelle.

La loi Duflot en question

La loi instaurée par la ministre du logement prévoit une réduction d’impôts pour les investissements dans le neuf, à hauteur de 300 000 €. Le taux de cette diminution d’impôt n’est pas encore défini, même si l’on sait déjà qu’il sera compris entre 17 et 20 %, et ce sur une durée de neuf à douze ans. Réduction qui serait vraisemblablement majorée dans le cas de logements à faible consommation d’énergie.

De même, cette nouvelle loi prévoit un encadrement des loyers, avec un plafond fixé à 20 % de moins que les prix actuels du marché.

Enfin, la loi Duflot sera concentrée sur les zones à forte demande locative, contrairement au dispositif Scellier, qui appliquait un zonage plus étendu, sans tenir compte précisément du marché de la location. D’où la déception de nombreux investisseurs, pour qui cette incitation fiscale s’est finalement avérée plus couteuse que prévu.

Davantage sociale que la loi Scellier, la loi Duflot est ainsi particulièrement attendue par les professionnels du secteur, ainsi que les investisseurs. Cette nouvelle mesure devra néanmoins faire ses preuves, tant la situation actuelle est incertaine. Reste à voir si les effets attendus sur le marché de l’immobilier seront à la hauteur des espérances de l’initiatrice de cette loi.

50 000 euros d apport nécessaire en moyenne

jeudi, novembre 22nd, 2012

 

Suite à une récente étude menée par un cabinet immobilier spécialisé (Empruntis.com), on en sait plus sur les conditions d’accès à la propriété. Notamment concernant le profil-type de l’emprunteur, à savoir ses revenus comme son apport. Etat des lieux. (suite…)

Pourquoi ne pas acheter un bien immobilier en Espagne ?

lundi, novembre 19th, 2012

 

Alors que l’Espagne traverse une crise économique sans précédent, notamment au niveau immobilier et social, il y a comme à chaque fois dans ce type de situation des opportunités à saisir. A ce titre, vous pourriez être intéressé par le fait d’acquérir un bien en Espagne. (suite…)