Archive for mai, 2011

Bruxelles dénonce les avantages fiscaux sur l’immobilier locatif

mercredi, mai 25th, 2011

En visant les dispositifs français d’avantages fiscaux sur les placements locatifs, la commission européenne jette un froid. Il semble que l’avenir des incitations fiscales soit menacé. En revanche, les épargnants qui ont déjà investi dans le cadre Robien ou Scellier ne seront pas touchés par les éventuelles révisions et conserveront intacts leurs avantages fiscaux.

L’impact de l’avis de la commission européenne sur nos dispositifs fiscaux

Me Stanislas Vailhen, avocat fiscaliste associé chez Alérion, rassure les investisseurs privés. Ils ne risquent pas de voir réintégrer leurs avantages fiscaux dans leur déclaration de revenus suite à la remise en cause par Bruxelles des dispositifs Périssol, Besson, de Robien et Borloo. L’avis défavorable de la commission ne porte pas sur les investissements immobiliers déjà réalisés, les contribuables continueront de bénéficier des réductions d’impôts.

Non seulement la Cour de justice européenne de Luxembourg n’a pas encore été saisie, mais si celle-ci confirmait l’avis de la Commission, sa condamnation de la France ne serait pas rétroactive et ne concernerait pas les contribuables ayant défiscalisé. Dans son blog Dominique Seux confirme que Bercy  ne va pas « leur reprendre les réductions d’impôt de ces dernières années ».

Pour ce qui concerne la procédure juridique, l’administration française a deux mois pour se conformer à l’avis de la Commission. Passé ce délai, la Commission engage une procédure devant la cour européenne de justice, ce qui dure près de deux ans. Comme le dispositif Scellier prend fin au 31.12.2012, le jugement de la Cour de Luxembourg sera rendu après son échéance. Me Stanislas Vailhen souligne « En fait, il existe une menace pour le futur : toute condamnation de la France entraînant une nécessaire modification du dispositif et le cas échéant, sa suppression ».

Le sort du dispositif Scellier

Suppression ou modification, la condamnation du dispositif de défiscalisation sur l’investissement immobilier locatif ne sera en aucun cas rétroactive. La décision de la Cour de justice européenne va toucher le régime d’incitation fiscale éventuellement successeur du dispositif Scellier. Par conséquent, il est fort probable qu’avec sa disparition annoncée, les professionnels de la défiscalisation persuadent leurs prospects d’accélérer leurs investissements. Il appartiendra aux prospects de ne pas céder à la précipitation et de vérifier tant la réalité du marché locatif que l’emplacement de la construction proposée.

Le sort des investissements réalisés dans l’Union Européenne

Me Stanislas Vailhen considère que « les contribuables qui parviendraient à démontrer que les investissements immobiliers réalisés dans un autre Etat membre de l’Union remplissent totalement les conditions des dispositifs qui seraient condamnés par la Cour de Justice pourraient solliciter auprès de l’Administration fiscale, le bénéfice des avantages fiscaux accordés aux investissements réalisés en France ». Toutefois cette échappatoire est périlleuse au regard des plafonds de loyers et de revenus des locataires exigés par nos lois, peu conformes à ceux perçus dans les pays de l’Union.

Le prix réel des logements anciens a été multiplié par deux sur 25 ans

samedi, mai 21st, 2011

Selon une étude du Conseil d’Analyse Stratégique(CAS) comparant le prix d’acquisition des logements et celui des loyers au coût de la vie sur les 25 dernières années, il s’avère qu’il y a une grande différence dans l’évolution du prix d’achat et du prix de location des logements. Ainsi, « les loyers, à surface et qualité constantes, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen ». La dépense de logement a néanmoins augmenté compte tenu de l’élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements. Selon toujours le CAS, « Au total, alors que l’on comptait 2,9 personnes par ménage en 1975, on n’en comptait plus que 2,3 en 2005. »

Alors que les loyers sont restés stables, le CAS rappelle également que la hausse du prix d’achat des logements entraine une pénurie généralisée de logements, c’est-à-dire que l’offre en France est insuffisante par rapport à la demande. En outre, et selon l’organisme proche du premier ministre, ce dernier relie cette hausse aux politiques publiques  qui visent à subventionner l’acquisition de logement « certaines politiques publiques comme l’extension du prêt à taux zéro à l’ancien en 2005 ou la déductibilité des intérêts d’emprunt de la Loi Tepa ont pu accélérer l’évolution  des prix par rapport à celle des loyers. »

Le CAS explique d’autre part que « Du fait de la baisse des taux d’intérêt nominaux et réels, de l’allongement de la durée d’emprunt, de la hausse du revenu des ménages ou d’innovations dans le secteur financier, la capacité d’emprunt des ménages a fortement augmenté, alimentant la demande. »  En effet, selon le CAS, en 2001, aucun prêt ne dépassait 25 ans et qu’uniquement 15% des contrats d’emprunts avaient des durées fixées entre  20 et 25 ans. En revanche, en 2009, une dominance de la durée des emprunts entre 20 et 25 ans a vu le jour (30%), alors que les emprunts de durée allant de 25 à 30 ans étaient à peine moins fréquents (27%).

A titre de prévention et de préconisation, le CAS prévoit la cessation de subvention de la demande dans les zones tendues, ou bien encore la simplification et l’accélération des procédures d’autorisation de construction en raison notamment de l’augmentation de la proportion des personnes déclarant que leurs dépenses de logement constituent « une lourde charge », « une très lourde charge », ou « une charge à laquelle elles ne peuvent faire face », une proportion qui est passée d’un français sur 3 à un français sur deux.

Quelle formule de crédit pour les travaux

jeudi, mai 12th, 2011

Il existe plusieurs sortes de crédits travaux, chacun adapté aux différentes situations. Qu’il s’agisse d’entreprendre une extension du salon ou une rénovation des salles d’eau, d’exploiter les combles ou s’équiper de panneaux solaires, la nature et le montant des travaux envisagés déterminent le choix du crédit travaux.

Les crédits travaux pour les gros chantiers

Dès l’instant que le montant des travaux dépasse les 21 500 €, il est possible d’opter pour le crédit travaux. Son montant n’est pas plafonné, son taux d’intérêt est plus bas qu’un prêt travaux et il se rembourse en 15 ans. En définitive, c’est une forme de prêt immobilier.

Le crédit travaux n’est accordé que sur justificatifs. Il faut présenter à l’organisme de crédit les devis totalisant plus de 21 500 €, puis les factures attestant que les fonds ont exclusivement financé les travaux.

En vertu du montant et de la longue durée de remboursement, l’emprunteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Le délai de versement des fonds s’en trouve retardé.

Les prêts travaux, une autre forme de crédit à la consommation

Les prêts travaux sont plafonnés à 21 500 € pour une durée de remboursement étalée sur 7 à 8 ans. Les taux d’intérêt varient de 4,5 à 9% selon les établissements de crédit et sont en général moins élevés que les prêts personnels classiques. Cependant, ils sont parfois lourds à supporter considérant la durée du prêt.

L’avantage des « prêts travaux » est qu’aucune justification de la totalité des travaux n’est requise. L’emprunteur est libre de réaliser lui-même tout ou partie de ses travaux. S’agissant d’un prêt affecté, il doit au moins présenter une facture d’achat de matériaux.

L’Eco-prêt à taux zéro ou «éco-PTZ »

Le Ministère du Développement durable a négocié avec les établissements financiers la distribution d’un crédit dédié au financement de travaux d’économies d’énergie. L’Eco-prêt à taux zéro est plafonné à 30 000 €, remboursable sur 10 ans et exonéré d’intérêt.

Issue du Grenelle de l’Environnement, cette mesure est destinée à encourager les travaux d’amélioration de l’habitat en termes de consommation d’énergie.

Le prêt est accordé aux propriétaires d’une résidence principale construite avant le 1er janvier 1990, qu’ils soient occupants ou bailleurs, dès lors qu’ils engagent un ensemble cohérent de travaux « dont la réalisation simultanée apporte une amélioration sensible de l’efficacité énergétique du logement ». Rentrent dans ce cadre les projets de remplacement des fenêtres, d’isolation de la toiture, d’installation de panneaux solaires ou d’un chauffage utilisant les énergies renouvelables.

Il faut alors se rendre dans l’une des banques partenaires de l’éco-PTZ avec les formulaires types dûment remplis et les devis des travaux envisagés. Le prêt est accordé sans condition de ressources et l’emprunteur est tenu d’engager ses travaux dans les deux ans qui suivent.

L’éco-PTZ est distribué par La Banque Postale, la Caisse d’Epargne, le Crédit Foncier, le Crédit Agricole, le Crédit Immobilier de France, BNP Paribas, la Société Générale, la Banque Populaire, le Crédit Mutuel, le CIC, le Crédit du Nord, Solféa, Domofinance, LCL, la Banque Chalus et KUTXA Banque.

Les prêts « Rénovation Bleu Ciel d’EDF »

Il s’agit de prêts accordés aux particuliers entreprenant des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement. Qu’il s’agisse de chauffage ou d’isolation, les travaux doivent obligatoirement être confiés à un professionnel conventionné par Bleu Ciel d’EDF.
Le taux d’intérêt est à partir de 2,95% pour un prêt de 1 500 à 4 999 € remboursable en 12 à 24 mois. La durée du prêt EDF varie de un à douze ans pour un montant maximum de 30 000 €.

100 millions pour un hôtel particulier avenue Foch

jeudi, mai 5th, 2011

C’est à un prix historique qu’un bien immobilier résidentiel est proposé à Paris. Il s’agit du palais Montmorency qui intéresse Chinois et Russes.

Le groupe immobilier Féau, spécialiste de l’immobilier parisien très haut de gamme, vient d’annoncer la mise en vente pour 100 millions d’euros du palais Montmorency sur l’avenue Foch. Cet hôtel particulier se compose de 20 pièces, dont 12 chambres, réunies sur 3100 m². Pour mémoire, le bâtiment fut édifié en 1912 par l’architecte Henri-Paul Nenot pour la duchesse de Montmorency. Il fut vendu une première fois en 1927 à Anténor Patino, le fils de Simon Patino, «le baron de l’étain», au prix de 8 millions de francs-or. L’hôtel particulier est actuellement la propriété d’une famille du golfe persique qui possède plusieurs propriétés à travers le monde. Plusieurs acheteurs potentiels se sont déjà déclarés et Marie-Hélène Lundgreen, directrice de Belles Demeures de France, filiale du groupe Féau indique que des Russes et Chinois sont déjà en compétition.

Records à battre

Annoncé à 100 millions d’euros, sera-t-il vendu à ce prix ? Le dernier record de prix de l’immobilier parisien s’est établi à 98 millions d’euros pour l’hôtel particulier Soyecourt, vendu au président gabonais Bongo Ondimba par la famille Pozzo di Borgo. A Paris, c’est décidément une époque de records car en février dernier, c’était un hôtel particulier du 7ème arrondissement qui était vendu à une famille princière du Golfe au prix de 68 millions d’euros.

Le marché du prestige soutenu par la demande étrangère

Plus belle capitale du monde, Paris attire inlassablement les étrangers dans ses appartements chargés d’histoire et dotés de vues panoramiques exceptionnelles. Les biens immobiliers de luxe ont toujours la cote auprès des non-résidents venus des quatre coins du monde. Sont très présents les acheteurs venus de l’ex-bloc soviétique, d’Asie, en particulier de Chine, et des pays du Golfe persique. Ainsi, «le parc du luxe parisien bascule dans les mains des étrangers, car au-dessus de 4 millions d’euros, un acheteur sur deux est non-résident», constate Charles-Marie Jottras, le président directeur général du groupe Féau. De Paris à sa proche banlieue, essentiellement des Hauts-de-Seine, les transactions immobilières sur les demeures de prestige sont de l’ordre de 2 à 30 millions d’euros.

Il apparaît également que le marché de l’immobilier de luxe est tonique. Les ventes excédant 6 millions d’euros en 2010 ont progressé en nombre de 70% par rapport à 2009. Charles-Marie Jottras explique que ces prix ne forment en aucun une bulle spéculative. Ils sont la traduction directe de la pauvreté de l’offre dans les dix arrondissements de Paris les plus recherchés (du 1er au 8ème arrondissement, ainsi que dans le 16ème et le sud du 17ème), d’autant qu’aucun programme de constructions neuves ou de transformations de bureaux en appartements n’existe.

En conséquence de cet attrait des clients étrangers pour les hôtels parisiens, les agences immobilières Daniel Féau ont pu réaliser en 2010 un chiffre d’affaires record de 1,02 milliard d’euros.

L’idée du blocage des loyers démontée

mercredi, mai 4th, 2011

Les professionnels de l’immobilier s’inquiètent de la proposition du PS en faveur du blocage des loyers. Cette mesure démagogique décourage les investissements des particuliers.

L’encadrement des loyers proposé par le PS provoque la colère des professionnels de l’immobilier, dont certains rappellent que l’inflation des loyers ne constitue pas un problème national et ne justifie donc pas une telle intervention.

La contre-performance du blocage des loyers

Jean Perrin, président de l’Unpi (l’Union nationale de la propriété immobilière qui rassemble 4500 administrateurs de biens et agents immobiliers), observe que la tendance est à la baisse des loyers dans la majeure partie des villes de France, comme à Nantes, à Saint-Étienne, ou à Clermont-Ferrand. Les hausses ne sont une réalité qu’en région parisienne et dans quelques très grandes villes. Il rappelle d’ailleurs que «Chaque année, l’État publie un décret bloquant les loyers à Paris. Mais il n’est pas respecté. Les locataires sont tellement contents de trouver un logement, qu’aucun ne se plaint devant la justice.» Cette spécificité du marché locatif de Paris devrait pourtant être mieux connue des acteurs socialistes. Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad France, ajoute que les investisseurs qui ont opté pour le dispositif Scellier ont déjà des loyers plafonnés, résultat « À Paris, le mètre carré est loué au maximum 21 euros contre 34 ou 35 euros sur le marché libre.»

Même les locataires se trouveront désavantagés à moyen terme car le blocage des loyers conduira à une pénurie des locations provoquant une nouvelle hausse des prix. C’est ainsi que Laurent Vimont, directeur général du réseau d’agences immobilières Century 21, démontre l’irresponsabilité de cette mesure qui détournera les investisseurs de l’immobilier, et les propriétaires d’appartement préfèreront le vendre que de le louer.

Une idée faussement neuve

Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi et François Bertière, PDG de Bouygues immobilier rappellent que cette solution n’a jamais convaincu personne et la loi de 1948, qui bloquait déjà les loyers, s’est montrée inefficace à contenir leur inflation.

Si cette mesure redonnerait à court terme du pouvoir d’achat aux locataires, Serge Ivars, président de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier), signale qu’automatiquement, elle en retire aux propriétaires, eux-mêmes petits épargnants. Les analystes du milieu immobilier ne voient pas comment cette mesure pourrait être un «plus» pour l’économie nationale. Selon eux, c’est la politique de construction qui à remettre en cause. Bernard Cadeau pointe le déficit de logements, actuellement estimé à 1,2 million. Pour lui, la France n’a pas assez construit depuis quarante ans et pour résorber ce déficit, « il faudrait construire 500 000 logements par an. Or, on ne dépasse pas les 300 000, ce qui creuse encore plus le trou.» La solution est donc ailleurs, elle suppose courage politique et longueur de temps.

Les loyers en hausse

dimanche, mai 1st, 2011

Au premier trimestre, l’indice de référence des loyers de l’Insee (IRL) a grimpé de 1,6 %, la plus forte croissance enregistrée depuis deux ans. Les propriétaires bailleurs sont donc en droit cette année d’augmenter le montant de leurs loyers.

L’IRL sert auprès des particuliers à fixer les variations des loyers. Il se chiffre à 119,69 au premier trimestre 2011, alors qu’il s’établissait à 117,81 le premier trimestre 2010, accusant ainsi une hausse de 1,6 %. Si l’on compare avec le premier trimestre 2009, l’IRL fait un bond de 2,24 %.

Indexé sur l’inflation depuis le premier trimestre 2008, mécaniquement l’IRL explose. Les derniers chiffres de l’Insee démontrent une hausse de 2 % sur un an des prix à la consommation, eux-mêmes boostés par les produits pétroliers. D’après les analystes, l’inflation va encore progresser les prochains mois impliquant de nouvelles hausses de l’IRL.

Cependant, ce n’est pas parce que l’IRL augmente, que le propriétaire bailleur est obligé de réévaluer le loyer qu’il demande. L’IRL n’est qu’un droit si le bail conclu avec le locataire intègre une clause d’indexation. Cet indice s’appliquera aux baux pour lesquels une révision du loyer est prévue entre le 15 avril et le 15 juillet. Concrètement, le calcul de réévaluation consiste à multiplier au loyer précédent, c’est-à-dire au loyer en cours, l’IRL du trimestre concerné divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Prenons l’exemple d’un loyer de 1000 €, l’IRL du premier trimestre 2011 est de 119,69 et celui du premier trimestre 2010, 117,81, par conséquent le loyer pourra être augmenté de 15,96 euros : 1 000 x (119,69 / 117,81) = 1 015,96 €.