Archive for février, 2011

Les points essentiels pour réussir la visite d’un appartement

jeudi, février 3rd, 2011

L’achat ou la location d’un appartement constitue, pour un bon nombre de personnes, une étape particulièrement importante, dans la mesure où la décision prise peut avoir des conséquences relativement longues, c’est donc la raison pour laquelle il s’avère être essentiel d’apporter à cette opération toute l’attention nécessaire, afin de réaliser le meilleur choix possible pour trouver le logement présentant les conditions les plus adaptées à sa propre situation. Malgré les conseils fournis par les différents interlocuteurs rencontrés au cours de ces différentes démarches, la décision finale revient entièrement aux futurs propriétaires ou locataires, ceux-ci devant alors prendre en considération un grand nombre de critères afin de ne pas se retrouver, au final, dans un appartement ne correspondant pas à leurs attentes.

La visite apparaît donc comme la solution la plus appropriée lorsqu’il s’agit d’acheter ou de louer un logement. Pour être efficace, celle-ci nécessite toutefois une certaine préparation, avec, tout d’abord, la prise préalable de quelques renseignements, tels que les coordonnées de l’agence immobilière à laquelle l’appartement a été confié, les dates de visite ainsi que l’adresse de celui-ci. Une fois ce dernier élément acquis, il est alors possible de déterminer la proximité de celui-ci avec les écoles, les moyens de transport, les petits commerces ou tout autre service pouvant se révéler être utiles à la vie quotidienne. Afin de disposer d’un maximum d’arguments lors de la visite, il convient également de s’enquérir des prix pratiqués dans le quartier pour négocier en toute connaissance de cause.

Au moment même de la visite, quelques informations essentielles doivent aussi être demandées à propos du logement, il peut ainsi être intéressant de noter la surface totale de celui-ci, ainsi que celle de chaque pièce, ou bien encore l’orientation de l’appartement, les moyens de chauffage présents, sans oublier, bien entendu, l’état du réseau électrique, de la plomberie, des papiers peints, des sols ; l’ensemble de ces observations permettant ainsi d’avoir une idée précise sur les principales caractéristiques l’appartement. Dans le but de tirer un maximum de bénéfices de la visite, il est également conseillé, avec l’accord du propriétaire, de prendre quelques photos du logement, celles-ci garantissant ainsi de conserver une trace de l’ensemble des détails.

Bien que ne faisant pas partie de l’appartement en lui-même, les parties communes de l’immeuble dans lequel celui-ci situé peuvent aussi entrer dans les critères de choix, c’est pourquoi il convient également d’accorder un certain temps à leur observation, en prenant en note, par exemple, la date de construction de l’immeuble, la présence ou non de dispositifs de sécurité, d’un ascenseur, d’une cave ou encore d’un garage ou d’une place de parking. Afin de bénéficier de l’information la plus complète possible, il peut être utile de se renseigner, en plus, auprès du précédent propriétaire ou de l’agence immobilière chargée de la vente ou de la location du logement l’appartement concerné, sur le montant des charges relatives à celui-ci, ainsi que sur les divers impôts qu’il est prévu d’acquitter ; une estimation du montant des travaux à envisager pouvant aussi venir s’ajouter à tout cela.

Fort de l’ensemble de ces éléments, le choix concernant l’achat ou la location d’un appartement semble alors beaucoup plus aisé, puisque celles-ci permettent ainsi de disposer de tous les points de comparaison indispensables pour distinguer les diverses offres proposées.

Ce qu’il faut savoir sur la déclaration préalable de travaux

jeudi, février 3rd, 2011

En France, lorsque l’on décide de réaliser des travaux, il convient d’obtenir, tout d’abord, un accord, et ce, dans de nombreux cas, raison pour laquelle il reste préférable de se renseigner, auprès de la mairie, avant de se lancer dans tout projet et de connaître ainsi toutes les démarches à entreprendre.

De manière générale, toute construction, ou extension d’un bâtiment déjà existant, supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2, toute modification d’une construction de plus de 10 m2, toute transformation de l’aspect extérieur de celle-ci, quelle que soit sa surface, ou tout changement survenant dans l’utilisation qui en est faite n’impose pas la demande d’un permis de construire mais une déclaration préalable de travaux.

Le dossier à constituer doit alors répondre à des règles précises mentionnant la situation du terrain, sa superficie, ainsi que la nature du chantier ou encore la destination de celui-ci, au cas où il s’agirait d’un local d’habitation destiné à devenir un local commercial, ou inversement. Adressée en deux exemplaires, à la mairie de la commune concernée, voire trois, si la construction se trouve dans le périmètre protégé d’un monument historique, la demande peut être déposée directement à l’accueil de celle-ci ou bien encore être expédiée par courrier postal.

Nécessitant un formulaire spécifique qu’il est également possible de retirer au guichet de ce même établissement, la déclaration préalable de travaux peut également être téléchargée directement, en ligne, à l’adresse suivante : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13404.do évitant ainsi de se déplacer pour aller chercher un document facilement accessible par Internet.

Suite à la réception de toutes ces pièces, un numéro d’enregistrement est délivré au demandeur, et la mairie dispose alors de 15 jours pour afficher un avis, dans ses locaux, afin que chacun puisse en être informé et émettre ses éventuelles objections quant à ce projet.

L’instruction du dossier est ensuite limitée à un délai d’un mois, à moins que certaines informations manquent, le demandeur disposant lui-même de trois mois pour fournir celles-ci.

L’acceptation de la demande est notifiée au moyen d’un courrier recommandé avec accusé de réception, de la même manière que le refus, qui s’accompagne, pour sa part, d’une explication récapitulant les principaux motifs pour lesquels cette décision a été prise. Si aucune réponse n’est délivrée au terme de cette période, l’accord est considéré comme ayant été donné, mais il reste, tout de même, plus prudent de solliciter, à ce moment-là, un certificat écrit d’absence d’opposition au projet soumis.

Valable pour une durée de trois ans, les travaux doivent donc débuter dans ce laps de temps et ne pas être interrompus pendant plus d’un an, sous peine de se voir contraint de demander un renouvellement de cette déclaration préalable de travaux. Dans le cas où le non respect de ce délai ou un arrêt du chantier est prévisible, une prolongation d’une année peut alors être sollicitée, dans les deux mois qui précèdent l’expiration de la validité du premier accord, évitant ainsi de devoir reprendre toutes les démarches depuis le début.

Les grandes étapes pour bien construire sa maison

jeudi, février 3rd, 2011

La construction d’une maison représente pour un grand nombre de Français le projet de toute une vie, constituant bien souvent un investissement particulièrement important, financé pour plus de 80 % des ménages par un emprunt immobilier. Devant l’ampleur d’une telle démarche, un certain nombre de précautions doivent être envisagées, afin d’éviter au maximum les problèmes qui pourraient se poser durant l’ensemble des opérations, permettant ainsi d’apprécier pleinement cette étape si attendue.

Débutant par la recherche du terrain sur lequel la maison sera bâtie, il convient, tout d’abord, à ce moment-là, de demander un certificat d’urbanisme, permettant ainsi de vérifier l’ensemble des règles régissant la construction sur l’emplacement désiré ; disponible sur une simple demande formulée auprès de la mairie, celui-ci doit toutefois faire l’objet d’un dépôt de dossier, comprenant une description du projet envisagé ainsi que la superficie de celui-ci, auquel doivent être ajoutés un plan du terrain ainsi qu’un plan de situation, procurant ainsi à l’administration l’ensemble des données nécessaires à l’émission d’un avis sur le projet.

Une fois l’ensemble des contraintes de construction connue, il est alors nécessaire de vérifier, auprès des différents opérateurs, que le terrain est bien viabilisé, l’ensemble de ces démarches devant alors être effectuées auprès de la Direction Départementale du Territoire ainsi que des différents fournisseurs d’eau, d’électricité ainsi qu’éventuellement de gaz. Particulièrement importante, cette étape permet ainsi de s’assurer que l’emplacement choisi présente l’ensemble des éléments nécessaires pour accueillir une maison, ceci permettant également, le cas échéant, de connaître le montant des dépenses à engager et d’éviter ainsi toute nouvelle surprise.

Lorsque l’ensemble de ces démarches ont été effectuées et que le terrain a été acquis, il est alors prévu de procéder à la demande de permis de construire ; réalisée, en quatre exemplaires, auprès de la mairie du lieu où se situe le terrain, celle-ci doit être accompagnée d’un plan de situation, d’un plan des constructions envisagées sous diverses vues, d’une présentation du projet ainsi que de deux photos permettant de situer le terrain dans l’environnement. En cas de rejet, il reste possible de solliciter un nouvel examen du dossier. Dans le cas où celui-ci s’avérerait être tout aussi négatif, une contestation de la décision est alors possible devant le tribunal administratif.

En possession du permis de construire, il convient alors de confier les travaux à un professionnel, celui-ci pouvant être une entreprise spécialisée ou bien un architecte, dont le choix doit lui aussi fait l’objet d’une attention toute particulière. Afin de matérialiser cet accord, un Contrat de Construction de Maison Individuelle est alors conclu, prévoyant chaque détail de la construction et permettant ainsi de disposer d’un cadre parfaitement défini. Afin de remplir l’ensemble des obligations liées à la construction, il est également indispensable de souscrire une assurance dommage ouvrage, rendue obligatoire par la loi du 4 janvier 1978.

Dès la fin du chantier, une dernière étape est alors prévue, celle de la signature du procès-verbal, lors de la réception de la maison, permettant ainsi de procéder à la déclaration d’achèvement des travaux auprès de la mairie, avant de pouvoir réellement profiter pleinement de sa nouvelle habitation.

Les démarches à entreprendre pour obtenir un certificat d’urbanisme

jeudi, février 3rd, 2011

Prenant la forme d’un acte administratif indiquant les règles d’urbanisme applicables à un terrain déterminé, le certificat d’urbanisme, délivré gratuitement, constitue pour l’administration un moyen d’informer les futurs propriétaires des droits et devoirs liés à l’acquisition d’un terrain précis. Ne comportant aucune autorisation de réaliser les travaux envisagés, celui-ci ne peut en aucun cas remplacer le permis de construire, qui reste obligatoire pour la réalisation de projets immobiliers.

Encadré par la loi du 16 juillet 1971, le certificat d’urbanisme peut prendre deux formes distinctes, la première consistant simplement dans une information concernant les droits et devoirs liés à la propriété du terrain désigné, tels que les diverses règles d’urbanisme régissant la construction, la liste des servitudes d’utilité publique ou encore la liste des taxes applicables, tandis que la seconde, représentée par le certificat d’urbanisme opérationnel, complète, quant à elle, ces informations en fournissant des données sur l’état des équipements publics destinés à la desserte du terrain, et permet aussi de savoir si les travaux envisagés pourront être réalisés sur le terrain.

Particulièrement accessible, le certificat d’urbanisme peut être demandé auprès de la mairie de la commune sur laquelle se situe le terrain concerné, ou bien à l’aide d’un formulaire disponible sur Internet à l’adresse https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13410.do. Afin d’être complète, cette demande doit aussi être accompagnée d’une description du projet envisagé, précisant notamment la nature et la superficie de la future construction, il convient aussi de joindre un plan du terrain concerné ainsi qu’un plan de situation de celui-ci. Une fois l’ensemble de ces pièces réunies, il est alors nécessaire de faire parvenir la demande, en double exemplaire, l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel nécessitant, quant à elle, l’envoi du dossier, en quatre exemplaires, soit par dépôt à la mairie, soit par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dès réception du dossier l’administration, dispose alors d’un délai d’un mois pour rendre sa décision, dans le cas d’un certificat d’urbanisme opérationnel, ce délai peut être prolongé d’un mois supplémentaire. Une fois le certificat obtenu, celui-ci reste valable pendant 18 mois, cette durée pouvant faire l’objet de prolongations successives de 12 mois, tant que les conditions liées à l’urbanisme, les servitudes ou encore les taxes pesant sur le terrain concerné, restent inchangées, celles-ci devant alors faire l’objet d’une demande écrite, en double exemplaire, accompagnée du certificat d’urbanisme à proroger. L’obtention d’un tel certificat présente certains avantages, comme, par exemple, la garantie qu’aucune nouvelle taxe, ou servitude, ne peut être imposée aux propriétaires du terrain.

En cas d’éventuel refus par l’administration de délivrer le certificat d’urbanisme, celle-ci se trouve dans l’obligation de motiver sa décision, permettant ainsi aux demandeurs de connaître précisément les obstacles à l’obtention de celui-ci, et de modifier leur projet, afin de parvenir à un accord avec les différentes règles pesant sur le terrain concerné. Ce dispositif peut aussi être complété par la possibilité, pour la mairie, d’émettre un certain nombre de préconisations visant à rendre plus facilement conforme le projet des demandeurs avec les règles concernées, pour que la nouvelle demande formulée puisse être acceptée sans difficulté.

La défiscalisation photovoltaïque reconduite pour les DOM

jeudi, février 3rd, 2011

Réputée “coup de rabot” des niches fiscales, la Loi de Finances 2011 maintient tout de même certains dispositifs de défiscalisation. Au nombre des niches fiscales reconduites en 2011, figure la défiscalisation des projets d’installation de panneaux photovoltaïques, dans les Départements d’Outre-Mer. Pourquoi seulement dans les DOM ? parce que les élus au Parlement des Départements d’Outre-Mer ont bataillé ferme pour obtenir cette prolongation. Ainsi, les installations photovoltaïques d’une puissance inférieure à 20 kilowatts ouvriront droit à l’avantage fiscal jusqu’au 30 juin 2011.
Il est vrai que les lois de défiscalisation revêtent une importance toute particulière dans les DOM où les besoins d’encourager l’implantation d’entreprises et la construction de logements sont les plus forts. Cela justifie que les mesures d’incitations fiscales soient plus avantageuses dans les collectivités d’Outre-Mer qu’en Métropole.

Seulement ce déséquilibre suscite des réactions, Jean Arthuis remarquant que l’avantage fiscal est fixé à un tel niveau que “certains investisseurs vont recevoir plus en crédit d’impôt que ce qu’ils auront investi ». Il n’est donc pas surprenant que dans les DOM TOM,  près d’un tiers des demandes d’éligibilité des lois de défiscalisation concerne les équipements d’énergie renouvelable.

Ce favoritisme sur le photovoltaïque n’a pas finit d’alimenter les critiques des élus soucieux de préserver ce dispositif fiscal encourageant l’installation d’équipements à économie d’énergie.

Les investissements dans le tourisme ou les résidences meublées avec défiscalisation à la clé

jeudi, février 3rd, 2011

Des réductions d’impôt encouragent l’investissement locatif dans le tourisme ou la résidence meublée.

Les biens concernés par la réduction « tourisme »

Une réduction d’impôt répartie sur 6 ans bénéficie aux investissements immobiliers réalisés jusqu’au 31 décembre 2012 dans certaines résidences de tourisme.

Il s’agit exclusivement de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés dans une résidence de tourisme classée et implantée :

– dans une zone de revitalisation rurale
– dans le périmètre d’une agglomération nouvelle

– dans une commune comprise dans les anciens zonages des fonds structurels européens (hors les communes situées dans une agglomération de plus de 5 000 habitants).
Aussi, il s’agit exclusivement de bien mis en location. L’investisseur s’engage auprès de l’exploitant de la résidence de tourisme à louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans.

La réduction d’impôt « tourisme »

La réduction d’impôt s’élève à 25% du prix du logement, dans la limite de 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé.
Etalée sur 6 ans à part égale, la réduction est déduite du montant de l’impôt. Sur demande du contribuable, il est possible depuis 2009 de fractionner l’avantage sur 7 ans.

La réduction d’impôt est de 20% lorsqu’il s’agit de logements achevés depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation. Ces biens immobiliers sont situés dans des résidences de tourisme de stations classées.

Les biens concernés par la réduction résidence « meublée »

Une réduction d’impôt sur 9 ans bénéficie à l’acquisition, jusqu’au 31 décembre 2012, d’un logement situé dans certaines résidences meublées et destiné à la location.
Les investissements ouvrant droit à la réduction résidence « meublée » consistent en :
– l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement
– l’acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation
Le logement fait obligatoirement partie

– d’une résidence pour personnes âgées ou handicapées
– d’un établissement de soin longue durée
– d’une résidence universitaire

– d’une résidence de tourisme classée

L’investisseur s’engage auprès de l’exploitant de la résidence ou de l’établissement à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans.

La location sera exercée à titre non professionnel et elle devra commencer dans le mois suivant la date d’acquisition du logement ou la date d’achèvement du logement ou des travaux.

La réduction d’impôt « meublé »

La réduction d’impôt accordée pour l’investissement dans un logement meublé est de :
– 25% du prix de revient du logement (majoré éventuellement du coût des travaux de réhabilitation) pour les investissements réalisés en 2009 et 2010
– 20% pour les biens acquis en 2011 et 2012.

L’avantage fiscal est accordé dans la limite de 300 000 € par an, et son montant est réparti sur 9 ans à parts égales.
Si la réduction d’impôt excède le montant de l’impôt sur le revenu, le solde sera déductible des impôts sur le revenu des 6 années suivantes.

La défiscalisation selon le dispositif Scellier

jeudi, février 3rd, 2011

Remplaçant les dispositifs Besson et Robien, le dispositif Scellier réaménage la réduction d’impôt.

Les biens concernés par le dispositif Scellier

Un investisseur a droit à une réduction d’impôt s’il achète, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf destiné à la location.
Le dispositif Scellier s’applique :
– aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou en construction, conformes aux normes thermiques et aux performances énergétiques imposées par la législation en vigueur
– aux logements situés dans l’une des zones figurant sur l’arrêté du 29 avril 2009 (JO 3 mai 2009), où il est officiellement reconnu que le marché locatif est tendu.
– aux locaux convertis en habitation après avoir été affectés à un autre usage (commerce ou bureau…)

Les conditions du dispositif

Pour profiter du dispositif Scellier, l’investisseur doit s’engager à :
– louer le logement non meublé pendant au moins 9 ans, en qualité de résidence principale du locataire
– attribuer la location à une personne extérieure à son foyer fiscal
– ne pas excéder les plafonds de loyers pratiqués dans la zone géographique du bien
Aussi, la réduction d’impôt est accordée pour un seul investissement par an.

La réduction d’impôt

Selon le dispositif Scellier, sont accordées des réductions de :
– 25% du prix d’achat des logements acquis en 2010
– 20% pour les biens immobiliers acquis en 2011 et 2012
Le prix de revient du bien immobilier est plafonné à 300 000 € par an et le montant de la réduction d’impôt est étalé à parts égales sur 9 ans.
Par exemple, pour un bien acquis 200 000 € en 2010, la réduction d’impôt sera de 25%, donc de 50 000 € sur 9 ans. Cela se traduit par une réduction d’impôt de 5 555 € par an pendant 9 ans.

Si la réduction d’impôt s’avère une année supérieure au montant de l’impôt sur le revenu, le solde de la réduction peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Les subventions et primes délivrées par l’ANAH

jeudi, février 3rd, 2011

Disparue en 2002, la Prime à l’Amélioration de l’Habitat (PAH) a été remplacée depuis par les subventions et les primes que versent l’Agence NAtionale de l’Habitat (ANAH). Consistant dans une aide financière encadrée par l’Etat, elle est régie par un certain nombre de règles strictes, son octroi restant notamment soumis à des conditions de ressources ainsi qu’à des priorités locales et son utilisation réservée à la réalisation de travaux d’amélioration d’un logement principal.

Les bénéficiaires peuvent ainsi être représentés par les propriétaires bailleurs, lorsque ceux-ci se sont engagés à mettre en location, après travaux, ce même appartement, pour une durée minimum de neuf ans, par les propriétaires occupants, dès lors qu’ils utilisent ce bien comme lieu de résidence principale et qu’ils répondent aux conditions de ressources nécessaires et aux différents délais requis, ainsi que par les locataires aux revenus modestes se servant de ce logement comme habitation principale et ayant reçu l’accord du propriétaire pour entreprendre les travaux souhaités.

Les subventions et primes délivrées par l’ANAH ne peuvent ensuite être utilisées que pour la réalisation de certains travaux destinés à améliorer la sécurité ainsi que la salubrité d’un appartement, aussi bien à l’intérieur de celui-ci que dans les parties communes de l’immeuble. Les solutions visant à accroître l’accessibilité du logement aux personnes âgées ou handicapées peuvent aussi être prises en charge par ce dispositif, de la même manière que les travaux favorisant les économies d’énergie, l’isolation acoustique…

Sauf dans le cas de conditions exceptionnelles requérant une remise en état urgente, la construction de l’appartement concerné doit avoir été achevée au minimum 15 ans avant que l’aide ne soit accordée.

Le montant de celle-ci dépend ensuite de chaque situation. Ainsi, dans le cas des propriétaires bailleurs, la couverture peut s’élever entre 15 % et 70 % du coût des travaux, tandis que les propriétaires occupants voient ce taux passer entre 20 % et 35 %, avec un plafond maximum fixé à 13 000 €, et que les locataire bénéficient d’une protection à hauteur de 70 %, limitée à un maximum de 8 000 €. Un minimum est également établi à 1 500 € de travaux à subventionner pour pouvoir prétendre à ces avantages.

Les aides de l’ANAH sont également cumulables avec d’autres formules d’accompagnement telles que le Plan Epargne Logement (PEL), le Prêt Conventionné (PC), le 1 % logement, le Prêt Locatif Social (PLS) ou encore avec un crédit bancaire classique. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ne peut, quant à lui, entrer dans ce cadre-là à moins que les travaux n’aient pour objectif de rendre l’accès du logement plus facile aux personnes handicapées, lorsque cette invalidité est survenue suite à l’entrée dans les lieux.

Pour obtenir ces subventions et primes, il suffit alors de constituer un dossier qu’il est possible de se procurer à l’antenne locale de l’ANAH du département concerné ou à l’adresse Internet suivante : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13461_01.do pour les propriétaires bailleurs, et à : https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_13460.do pour les propriétaires occupants. Lorsque la demande est accordée, les travaux doivent alors débuter dans un délai de trois ans maximum après que la décision a été rendue, le bénéficiaire devant ensuite présenter les factures à l’ANAH, chargée alors de verser les montants attribués.