Archive for octobre, 2010

Quelles aides pour quels travaux ?

lundi, octobre 25th, 2010

L’Etat, souhaitant encourager les Français à devenir propriétaires de leur résidence principale, a mis en place un certain nombre de dispositifs pour les d’accompagner dans leurs projets d’investissement immobilier, aussi bien pour l’acquisition d’un bien neuf ou ancien, que pour les travaux de rénovation, qu’il peut être nécessaire d’y apporter dans ce dernier cas. Quelle que soit la situation de l’emprunteur, celui-ci doit pouvoir bénéficier de l’une de ces formules pouvant prendre la forme d’un prêt aidé ou bien encore d’un crédit d’impôt.

Les célèbres solutions représentées par le CEL et le PEL, sont sans doute les plus connues d’entre elles et les plus sollicitées, permettant, pour leur part, après une phase d’épargne, pour la rémunération de laquelle l’Etat peut participer, d’entrer dans une phase de prêt, proposant alors de bénéficier d’un taux d’intérêt tout à fait préférentiel et de devenir ainsi propriétaire, dans les meilleures conditions possibles.

Le Prêt à Taux Zéro, réservé aux primo-accédants, apparaît, lui aussi, comme une bonne opportunité pour acquérir ou rénover une résidence principale, sans qu’aucun frais ne soit prélevé sur ce crédit dont le montant dépend de la zone géographique, dans laquelle est situé le bien, ainsi que du nombre de personnes occupant le logement.

Des emprunts dits « écologiques » sont aussi venus s’ajouter à ces formules, au cours de ces dernières années. Ainsi, l’Eco-Prêt à Taux Zéro, instauré par l’Etat, et les Prêts Gaz de France Dolce Vita ou encore les Prêts Rénovation Bleu Ciel d’EDF, distribués, comme leur nom l’indique, par ces deux grandes entreprises françaises, sont, quant à eux, prévus pour inciter les propriétaires à améliorer les performances énergétiques de leur logement. L’octroi de crédits à taux avantageux permet donc, à leurs bénéficiaires, de renouveler, à moindre coût, l’isolation de leur habitation, ou encore d’en changer les fenêtres et le mode de chauffage, garantissant ainsi une consommation d’énergie beaucoup plus raisonnable, en accord avec les préconisations actuelles visant à réduire l’impact de la vie humaine sur l’environnement.

Des crédits d’impôts peuvent également être obtenus pour la réalisation de certains autres travaux, tels que l’installation de dispositifs fournissant de l’électricité de manière naturelle, à l’image des panneaux photovoltaïques ou encore des éoliennes, ou d’autres systèmes prévus pour récupérer les eaux pluviales. Ces mêmes aides sont également accordées pour les dépenses liées aux installations spécialement conçues pour les personnes âgées ou handicapées.

D’autres organismes, créés dans ce but ou non, offrent aussi leur soutien pour ce genre de démarches, c’est ainsi le cas de l’Agence NAtionale de l’Habitat (ANAH), dont l’action est réservée aux plus modestes, pour les travaux lourds, visant à réhabiliter un logement insalubre, par exemple, et les projets d’amélioration, moins onéreux mais tout aussi indispensables pour que leurs occupants puissent vivre dans des conditions décentes, malgré leur perte d’autonomie ou leur handicap dû à leur grand âge. Certaines régions et communautés de communes prévoient aussi d’accompagner leurs administrés, pour les équipements d’énergie renouvelable, tandis que les caisses de retraite s’attachent davantage au financement des travaux d’adaptation.

Payer son pas de porte et son droit au bail

dimanche, octobre 3rd, 2010

Au départ d’un bail commercial dans un local vacant, le créateur d’entreprise peut être obligé de verser au propriétaire un pas-de porte, autrement appelé droit d’entrée. S’il s’agit de la reprise d’un bail, il devra verser au locataire sortant un droit au bail.

Le régime du pas de porte

Par définition, le pas-de-porte est la somme revenant au propriétaire des murs, versée par le locataire preneur d’un local professionnel vacant. La détermination du pas de porte fait l’objet d’une clause du contrat de bail et son montant est laissé à la liberté des parties.

Il peut prendre la forme :

– d’un supplément de loyer

C’est la forme la plus fréquente qui permet au propriétaire de suivre l’évolution de la valeur locative réelle des locaux. Le pas de porte entre alors dans le calcul du loyer du bail au moment de son renouvellement.

– d’une indemnité correspondant à la « contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer »

– d’une indemnité dont la valeur permettra de compenser à la fois  la dépréciation de la valeur vénale des locaux et la propriété commerciale acquise au locataire, matérialisée par le droit au renouvellement de son bail. En effet, lorsqu’un propriétaire doit reprendre ses locaux, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire.
Les parties peuvent convenir que le pas de porte soit à la fois une indemnité et un supplément de loyer.

Quelle que soit la nature retenue, la qualification du pas-de-porte doit être clairement précisée par le bail. En cas de litiges et en l’absence de toute qualification, les juges rechercheront « la commune intention » des parties et, dans la plupart des cas, ils l’envisagent en tant que supplément de loyer. Or, la nature du pas de porte implique différents régimes fiscaux.

La fiscalité du pas-de-porte suivant sa nature d’indemnité ou de supplément de loyer

Si le Pas-de-porte est convenu comme un supplément de loyer, le bailleur déclare son montant au titre des revenus fonciers. Sous certaines conditions, le bailleur pourra régler le montant de son impôt en 4 ans. Si le loyer est assujetti à la TVA, l’assujettissement à la TVA concerne également le pas de porte.

En sa qualité de supplément de loyer, le pas-de-porte entre dans les charges déductibles des résultats pour le preneur. Cette déduction consiste en un pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) et elle n’est autorisée qu’à la condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas.

A l’inverse, si le pas de porte est qualifié d’indemnité, il n’est assujetti à aucune imposition pour le bailleur. Quant au locataire, le montant n’est pas soumis à des droits d’enregistrements et il inscrit le pas de porte à l’actif du bilan. L’indemnité représente pour lui un élément incorporel non amortissable.

Le régime du droit au bail

Dans le cas de la reprise d’un bail existant, le droit au bail est la somme que le locataire entrant doit verser au locataire sortant. Il fait l’objet de l’une des clauses du contrat de cession de bail.

Le droit au bail recouvre une valeur patrimoniale pour le locataire sortant. C’est un élément du fonds de commerce lui appartenant. En effet, en vertu du contrat de bail, le locataire a le droit d’occuper les locaux et bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Le jour où il quitte les lieux, il devient locataire sortant et va devoir céder ses droits en contrepartie d’une indemnité : le « droit au bail ».

S’il ne signe pas un bail neuf, le nouveau locataire achète le droit au bail pour prendre possession des locaux. Il reprend ainsi à son nom le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire.
En conséquence, pour le locataire sortant, la valeur du droit au bail s’ajoute au bénéfice imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Du côté du locataire entrant, le montant du droit au bail est passible de droits d’enregistrement. Le nouveau locataire l’inscrit à l’actif du bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable.

La cession du contrat de bail ne se confond pas avec la cession du fonds de commerce, le bail ne composant qu’un des éléments du fonds.

Un bailleur ne peut interdire la cession du fonds de commerce, lorsque le cessionnaire est un repreneur du fonds de commerce, c’est-à-dire qu’il poursuit la même activité et reprend la même clientèle que le locataire sortant, cédant le fonds.

Mais le propriétaire des murs peut prévoir dans son contrat de bail l’interdiction de céder le droit au bail seul, séparément du fonds.

L’affranchissement du pas de porte et du droit au bail : le « bail à l’américaine »

Pour ce bail commercial, il ne peut être réclamé au locataire ni pas-de-porte, ni droit au bail. En revanche, il paie dès le départ un loyer plus élevé représentant

– le montant de la valeur locative des lieux

– l’amortissement d’un droit d’entrée.

Le droit d’entrée correspond à une somme globale forfaitaire fixée dès le départ et dont le montant sera échelonné sur toute la durée du bail, de sorte que le loyer est majoré par rapport au prix du marché.

Le bail à l’américaine présente l’avantage d’être pragmatique et de ne pas exiger le versement d’une somme importante au démarrage de l’entreprise.

Par contre, nul « droit au bail » ne pourra être récupéré par le locataire sortant auprès de son successeur lors de la cession du bail. D’autre part, la jurisprudence n’est pas claire sur les modalités de révision du loyer au moment du renouvellement du bail, ce qui peut défavoriser le locataire.