Archive for juillet, 2010

Les barèmes 2011 du prêt à taux zéro +

vendredi, juillet 23rd, 2010

Suite à la loi de finances 2011, deux décrets et un arrêté publiés au Journal Officiel du 31 décembre 2010 détaillent les barèmes et les modalités du nouveau prêt à taux zéro.

Le prêt à taux zéro, mesure phare de l’aide au logement, n’est pas sans intérêt pour tout le monde. Réservé au financement des projets de primo-accession à la propriété, son montant sera remboursé sans intérêt.

Il est n’accordé que sous certaines conditions de ressources et de type de logements ainsi que dans certaines limites.

L’enveloppe du « prêt à taux zéro plus » dépend d’une quotité appliquée sur le montant du bien immobilier. Ce montant est plafonné en fonction de la zone géographique, du nombre d’occupants du logement et du caractère neuf ou ancien du bâtiment.

Les nouveaux barèmes

Depuis le 1er janvier 2011 de nouveaux barèmes sont en vigueur :

– Logement neuf BBC :

40% en zone A, 35% en zone B1, 30% en zone B2 et 25% en zone C,

– Logement neuf non BBC :

27% en zone A,  22% en B1, 17% en B2 et 15% en C,

– Logement ancien :

20% sur toutes les zones pour une performance énergétique A, B, C ou D,

10% pour une performance E ou F,

5% pour une performance G.

Un bonus de 5% supplémentaires est accordé si l’achat porte sur un ancien logement HLM.

Pour ce qui concerne les conditions de remboursement, 10 profils différents ont été déterminés. Périodes et mensualités sont fonction des revenus des acquéreurs, du coefficient familial, de la zone géographique et du caractère neuf ou ancien du bien immobilier.

Barèmes détaillés et textes réglementaires sont consultables en page prêt à taux zéro plus ou à travers le simulateur de PTZ+. Un des tableaux est affecté d’une erreur qui sera rapidement corrigée : il faut lire « tranche de remboursement » et non « nombre de personnes »

Le contrôle des dépenses

La loi de finances instaure un contrôle plus strict du coût de l’aide au logement et le décret contient en annexe une étude d’impact du PTZ+.

En 2011, l’État ne devrait pas dépenser plus de 1,95 milliard d’euros et par la suite, en maintenant les taux actuels, 2,6 milliards d’euros annuels. Ces chiffres sont issus de l’Observatoire du financement du logement et portent sur l’ensemble des transactions effectuées en France en 2009. On estime à 380 000, le nombre annuel d’opérations en primo-accession.

De la l’observation du parc de logements, il ressort que la part des logements neufs bénéficiant du label « BBC » est estimé à 30%. La part des logements anciens classés A, B, C ou D s’élèverait à 52%, celle de ceux classés E ou F à 40% et celle de ceux classés G à 8%.

La superficie d’un bien garantie par le diagnostic loi carrez

mardi, juillet 13th, 2010

Le diagnostic immobilier loi Carrez

Le diagnostic loi Carrez est obligatoire dans tout acte de vente concernant un bien immobilier situé dans une copropriété en vertu de la loi n.96-1107 du 18 décembre 1996 (décret d’application n.97-532 du 23 mai 1997). Ce document certifie la superficie du logement à l’acquéreur et protège le vendeur de toute contestation de la superficie par l’acquéreur

Les biens immobiliers soumis au diagnostic loi Carrez

Tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un diagnostic loi Carrez, qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’un appartement, d’un commerce ou d’un bureau.

Ne sont pas concernés les garages, les caves, les annexes ainsi que les lots ni clos, ni couverts.

Le fait que ces biens immobiliers fassent partie d’une copropriété ou d’un lotissement déclenche l’obligation de diagnostic loi Carrez dès lors que leur superficie est d’au moins 8 mètres carrés.

Le métrage du bien immobilier selon la loi Carrez

Le diagnostic immobilier loi Carrez consiste à effectuer un métrage minutieux de son logement. Bien qu’un propriétaire soit compétent pour mesurer lui-même son bien immobilier, le certificat loi Carrez n’est délivré que par un professionnel du diagnostic immobilier. L’expert utilise un laser-mètre de haute précision pour mesurer les parties privatives du logement. En vertu du décret du 23 mai 1997, il s’agit de mesurer la superficie des planchers uniquement pour les pièces d’au moins 1,80 mètre de hauteur sous plafond. Sont déduits les surfaces occupées par « les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres »

L’obligation de fournir un diagnostic immobilier loi Carrez valide

Si la superficie d’un bien immobilier en copropriété n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur pourra réclamer la nullité de l’acte dans un délai maximum d’un mois après la signature.

Si le diagnostic immobilier loi Carrez indique une erreur de plus de 5% par rapport à la superficie réelle, l’acquéreur pourra demander une réévaluation du prix du bien immobilier proportionnellement à l’erreur. Selon l’usage, cette réévaluation est de l’ordre de 1% de réduction par mètre carré de différence.
La demande d’ajustement du prix à raison de la superficie est recevable pendant un an après la signature de l’acte de vente.

Une fois réalisé, le diagnostic loi Carrez est une garantie de superficie valide tant qu’aucun travaux majeurs ne vient modifier la superficie et la cartographie du bien immobilier.

La connivence soupçonnée entre notaires et promoteurs

samedi, juillet 3rd, 2010

L’UFC-Que Choisir dénonce la surfacturation de biens immobiliers suite à une trop grande proximité entre promoteurs et notaires.

L’UFC-Que choisir attire l’attention des investisseurs sur une dizaine d’affaires judiciaires où des notaires ont été condamnés pour escroquerie ou abus de confiance. Même si l’immense majorité des notaires est irréprochable, l’association juge ce phénomène inquiétant, au point qu’elle qualifie certaines études notariales de « bureaux d’enregistrement au service des promoteurs. » En effet, les contentieux dans lesquels sont impliqués des notaires se sont multipliés. Dans la plupart des cas, ils sont « soupçonnés au mieux d’avoir mal conseillé des clients désireux d’investir dans des projets immobiliers défiscalisés, au pis d’avoir couvert des opérations frauduleuses menées par des pseudo-promoteurs peu scrupuleux ». Pour la compagnie MMA, assurance attitrée de la profession, 1 % des sinistres sont issus des ventes en l’état futur d’achèvement (Vefa) mais cela a représenté l’an dernier 9 % des sommes versées pour couvrir les litiges où la responsabilité des notaires était engagée.

D’après l’enquête de l’UFC-Que Choisir, les dossiers de défiscalisation se révèlent comme le plus grand terrain de défaillances notariales et de fraudes. Les notaires négligeraient de conseiller les investisseurs tenus mal informés des risques qu’ils prennent, et livreraient des dossiers bâclés. Pour preuve, le témoignage d’un particulier qui a investi dans une résidence qui n’a finalement jamais été construite. Le permis de construire était non conforme et l’acte de vente truffé d’erreurs. L’enquête révèle que  « Des dizaines de milliers de particuliers ont surpayé ces dernières années des biens acquis en défiscalisation », alors même que les notaires concentrent toutes les informations sur les transactions immobilières.

Ainsi, la première règle de prudence est de « ne pas se laisser imposer un notaire par un professionnel de l’immobilier ». L’UFC-Que Choisir ne blâme cependant pas l’ensemble des notaires mais pointe « leur système d’autocontrôle », dont elle salue au passage l’existence, mais qu’elle juge insuffisant. Par ailleurs, sur le site des Notaires de France on peut lire que « sur les 4,5 millions d’actes que les notaires reçoivent en France, 0,1 pour mille donne lieu à contentieux, ce qui témoigne de la sécurité de l’intervention notariale ».