Archive for mai, 2010

Les étapes à respecter lors de la demande d’un permis de construire

lundi, mai 24th, 2010

Avant la réalisation de toute construction, il est obligatoire, en France, de faire la demande d’un permis de construire permettant ensuite de réaliser son projet en toute légalité. Il convient alors, pour ce faire, de respecter plusieurs étapes importantes afin que cette démarche essentielle se déroule dans les meilleures conditions possibles.

La constitution du dossier doit alors être faite en quatre exemplaires, celui-ci devant, tout d’abord, contenir la demande de permis de construire, ainsi que le plan servant à situer le terrain, le plan de masse qui localise le bien par rapport aux limites du terrain, et le plan de chacune des façades de la future construction. Toute demande doit également être accompagnée d’un volet paysager comprenant lui-même deux photos pour situer le terrain dans le paysage environnant, avec les différents angles de vue reportés sur le plan de masse afin d’obtenir la meilleure représentation possible, ainsi qu’un petit écrit décrivant ce même paysage et la bonne intégration de la construction dans celui-ci.
Bien que la fourniture de ces documents ne soit pas obligatoire, dès lors que les travaux n’engendrent aucune modification de l’aspect extérieur du bien, et que celui-ci se trouve implanté dans le secteur urbain du Plan d’Occupation des Sols (POS) en dehors d’une zone protégée, les mairies peuvent toutefois les exiger. Si tel est le cas, une fois toutes ces pièces réunies, il est donc nécessaire de les déposer ou de les envoyer, par courrier postal, à la mairie de la commune concernée et de solliciter, dans le même temps, un prêt aidé par l’Etat dont la demande peut être faite au moyen d’un formulaire disponible dans ces mêmes établissements.
Cette procédure en elle-même n’entraîne aucun surcoût mais la création d’une construction habitable de plus de 5 m2 implique bien, pour sa part, la facturation de taxes d’urbanisme, dont le montant et le mode de calcul doivent être précisés sur le permis de construire, l’oubli de cette mention annulant alors le versement de celles-ci qui ne peuvent plus être réclamées et qui, si elles ont été effectivement réglées peuvent être remboursées, à condition que la demande intervienne dans un délai de cinq ans maximum.
Dans un délai de 15 jours, suite au dépôt au moment duquel un numéro d’enregistrement a été fourni au demandeur, la mairie affiche alors un avis afin que chacun puisse être informé de cet événement et puisse éventuellement le contester. La durée maximum de l’instruction du dossier est en principe limitée à 1 mois, pour solliciter les pièces manquantes, et deux ou trois mois, pour rendre la décision, si aucune réponse n’est apportée, lorsque ce laps de temps est écoulé, ceci est considéré comme un accord tacite donné à la réalisation des travaux, même s’il reste plus judicieux de réclamer, tout de même, un certificat d’absence d’opposition au projet formulé.
Quand le permis de construire a été obtenu, si un prêt aidé par l’Etat a été demandé, la construction ne peut, en aucun cas, débuter avant que son attribution ou non n’ait été décidée. Valable pour une durée de deux ans, il convient de solliciter le renouvellement du permis de construire si les travaux n’ont pas débuté avant cette échéance ou si ceux-ci ont été interrompus pendant plus d’une année. Un mois avant que le chantier ne commence, il est également prévu que le demandeur envoie, à la mairie, en double exemplaire, la nature des matériaux utilisés, puis un mois plus tard, en trois exemplaires, cette fois-ci, une déclaration d’ouverture des travaux, nécessitant également, avant leur commencement, un affichage, par panonceau d’au minimum 80 centimètres de côté, du nom de propriétaire, de la date du permis de construire et de la nature du chantier entrepris.
Des contestations restent possibles, quant à l’acceptation de ce projet, par la mairie elle-même si celle-ci se rend compte qu’elle a fait une erreur, ou encore par un voisin, ces réclamations doivent toutefois intervenir dans un délai de deux mois maximum après l’accord donné et être notifiées au demandeur, sans quoi le recours n’est pas valable.
Par ailleurs, le non respect des indications délivrées lors de la demande du permis de construire peut être sanctionné civilement mais aussi pénalement, raison pour laquelle il convient de bien veiller aux informations fournies afin que celles-ci soient conformes à la construction définitive.

A quelles règles doit répondre la location meublée ?

lundi, mai 3rd, 2010

La location meublée, comme toute autre location, reste très encadrée par la loi permettant ainsi de prévenir un maximum de litiges pouvant être causés par un comportement abusif, aussi bien de la part du propriétaire que du locataire.

Ainsi, lorsque la location meublée constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être établi pour une durée minimum d’une année, au terme de laquelle, celui-ci se renouvelle automatiquement, dans les mêmes conditions. Dans le cas où le bailleur déciderait d’y apporter quelque modification que ce soit, celui-ci est alors tenu d’en informer le preneur au minimum trois mois avant l’échéance de celui-ci. Dès lors que les deux parties trouvent un accord sur les nouvelles dispositions, le contrat repart pour une nouvelle année ; dans le cas contraire, celui-ci est résilié et le locataire doit donc libérer les lieux.

Le montant du loyer peut, quant à lui, être fixé totalement librement, sans la moindre contrainte à respecter, une clause de révision peut y être ajoutée permettant ainsi au propriétaire d’augmenter celui-ci, dans des proportions raisonnables et strictement réglementées, ne pouvant excéder la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), servant également de base  au calcul des montants perçus dans le cadre d’une location non meublée. Pour ce qui concerne les charges, celles-ci peuvent être intégralement assumées par le locataire, même si leur répartition n’est soumise à aucune règle.

Avant l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige aussi que le locataire lui verse un dépôt de garantie, dont le montant peut s’élever jusqu’à deux fois le montant d’une mensualité de loyer, lui offrant ainsi une certaine sécurité, dans le cas où il devrait assumer des réparations suite à des dégradations commises par l’occupant, même si celui-ci est, en principe, restitué à la personne qui l’a versé dans les quelques mois qui suivent son départ.

Pour ce qui concerne la fin du bail, le propriétaire ou le locataire peuvent y mettre un terme, dès qu’ils le souhaitent, à condition de faire part de cette décision, au minimum trois mois auparavant, à l’autre partie, par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel les motifs seront indiqués, le bailleur ne pouvant invoquer que trois raisons valables, la reprise du bien pour son logement personnel, la mise en vente de celui-ci ou bien encore le non respect de ses obligations par le preneur.

Pour ce qui concerne la notion même de location meublée, celle-ci reste assez floue, stipulant seulement que le locataire doit pouvoir s’installer dans le logement, sans qu’il lui soit nécessaire de se procurer le moindre meuble. Même s’il n’existe pas de liste officielle, certains semblent d’emblée indispensables, à l’image d’un couchage, matérialisé par un lit ou un canapé-lit, pour dormir, une table, des appareils électroménagers et des ustensiles de cuisine, pour se nourrir, ainsi que des sanitaires, pour se laver. Si ces éléments ne doivent pas obligatoirement être neufs, ils doivent, en revanche, être en bon état d’usage, raison pour laquelle le propriétaire a tout intérêt à les choisir le plus robuste possible, s’il ne souhaite pas les remplacer trop fréquemment.

Investir dans les murs de boutiques

lundi, mai 3rd, 2010

Avoir pignon sur rue, la petite boutique en bois avec la porte à clochette ou le bel espace loft new-age, voilà du concret pour les commerçants. Paradoxalement, alors que les consommateurs semblent déserter les rues, l’investissement dans les murs de boutiques ne faiblit pas. C’est qu’il est toujours rentable… lorsque l’emplacement a été bien choisi. (suite…)

Diagnostic immobilier : l’état de conformité de la sécurité d’une piscine

samedi, mai 1st, 2010

Le dispositif légal relatif à la sécurité des piscines

Les piscines doivent obligatoirement se conformer aux normes de sécurité instaurées par la loi du 3 janvier 2003 (n° 2003-9) et son décret d’application du 31 décembre 2003 (n°2003.1389) venant modifier le code de la construction et de l’habitation. Selon cette législation, la lutte contre les risques de noyade a pris une nouvelle envergure. Dans ce contexte, les piscines privées construites à compter du 1er janvier 2004 devront être pourvues d’un dispositif de protection respectant la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine, ainsi que le confort et la qualité d’utilisation.

L’obligation de poser des équipements de sécurité concerne toutes les piscines, qu’elles soient destinées à un usage individuel ou collectif et touche aussi bien, depuis le 1er mai 2004, les piscines installées dans des locations saisonnières.

Le décret du 7 juin 2004 (n°2004-499) fixe les exigences de sécurité des quatre types de dispositifs et modifie sur ces points le premier décret du 31 décembre 2003.

Ces normes de sécurité de piscine ont été étendues à  toutes les autres piscines existantes depuis le 1er janvier 2006.

Les quatre dispositifs de sécurité de piscine

Quatre équipements de sécurité homologués Normes Afnor doivent être installés avant la première mise en eau du bassin. Il s’agit :

– des barrières de protection : conformes à la réglementation de la sécurité piscine, elles doivent empêcher qu’un enfant de moins de 5 ans accède à l’eau sans être accompagné d’un adulte.

– des couvertures : elles empêchent l’immersion d’un enfant de moins de 5 ans.

– de l’abri : le bassin est inaccessible aux enfants de moins de 5 ans.

– de l’alarme : sa mise en route ne peut pas être arrêtée par un enfant de moins de 5 ans.

L’application de la sécurité des piscines

La réglementation sur la sécurité des piscines est opposable à toutes les piscines privées de plein air dont le bassin est totalement ou partiellement enterré (piscine d’une propriété privée, d’un hôtel, d’un camping…). La mise en conformité de la sécurité concerne aussi les spas enterrés car la législation n’a précisé aucune taille minimum de bassin.

Si la piscine est déjà équipée d’un système de sécurité, le fabriquant ou un contrôleur technique délivre un certificat de conformité du dispositif aux normes de sécurité pour piscine en vigueur.

En revanche, ces équipements de sécurité ne sont pas obligatoires pour les piscines d’intérieur, hors-sol, démontables, gonflables, ainsi que celles placées sous surveillance d’un maître nageur.

Si le dispositif de sécurité tel que prévu par la loi n’a pas été installé ou s’il ne satisfait pas les exigences légales, en cas de sinistre, la responsabilité du propriétaire sera recherchée s’il s’agissait d’une piscine construite avant la législation sur la sécurité des piscines. S’il s’agit d’une piscine nouvellement construite, la responsabilité du maître d’ouvrage sera retenue.

En cas de non-conformité aux normes de sécurité en vigueur, le responsable risque des sanctions pénales et une amende de 45 000 euros.