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L’abaissement des plafonds de loyers du dispositif Scellier

vendredi, avril 23rd, 2010

Incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif, le dispositif Scellier de défiscalisation est remanié par un nouveau plafonnement des loyers. Les montants seront abaissés en 2011, excepté pour Paris et sa banlieue proche comme pour certaines villes en cohérence avec la réalité du marché locatif. La rentabilité de l’investissement Scellier est quelque peu remise en question.

L’ajustement au marché locatif

Le principe de défiscalisation Scellier consiste à bénéficier d’une réduction d’impôt répartie sur 9 ans en contrepartie d’engagements immobiliers de l’investisseur, dont le plafonnement des loyers.

Cette fiscalité incitative poursuivait l’objectif de relancer la construction de logements dans des zones du territoire marquées par la raréfaction de l’offre locative par rapport à la demande. Au regard de ce déséquilibre, ont été identifiées des zones quadrillant le territoire (zones A, B1 et B2 et C), pour lesquelles un plafond de loyer fut déterminé.

Il s’agit à présent de corriger ces plafonds de loyers qui avaient été fixés de façon inconsidérée, sans tenir compte de la réalité du marché. Des investisseurs se sont vus obligés de louer leur bien à des prix inférieurs à ceux des simulations de rentabilité fournies par les promoteurs. Pour ne pas transformer le dispositif Scellier en miroir aux alouettes, les plafonds de loyer vont être réajustés pour enfin correspondre aux marchés locatifs privés locaux.

La baisse générale des plafonds de loyers, sauf à Paris

Observant plus en détail la tension des marchés immobiliers et les disparités affectant la zone A, région Ile-de-France, le gouvernement a identifié une nouvelle zone où le marché locatif est encore plus tendu, c’est la zone A bis.

A partir du 1er janvier 2011, deux plafonds de loyers sont en vigueur dans la zone A pour les baux signés en 2011 : l’un de 21,70 euros/m²pour Paris et 29 communes périphériques (zone A bis), plus élevé de près de 35% par rapport à celui appliqué aux autres communes de la région arrêté à 16,10 euros/m².

Le réajustement des plafonds de loyers aboutit à les baisser de 14% en zones B1 et B2 de sorte que les montants limites de la défiscalisation passent à 13 euros/m² en B1 et 10,60 euros/m² en B2 pour les baux renouvelés ou conclus en 2011.

Ces nouveaux plafonds entrent en vigueur pour les logements acquis ou construits à partir du 1er janvier 2011. Ils sont également opposables aux logements acquis par des sociétés civiles de placement immobilier en tout ou partie au moyen de souscriptions réalisées à compter du 1er janvier 2011.
Dans les communes de zone C, pour lesquelles l’offre et la demande de locations immobilières est équilibrée, les bailleurs ne peuvent prétendre au dispositif Scellier. Cependant ces communes ont la faculté de demander un agrément délivré par le ministère chargé du logement. Dès lors, le dispositif Scellier s’applique sous un plafond de loyer fixé à 6,10 euros en 2011.

Une révision annuelle des plafonds de loyer au 1er janvier

Afin de rester cohérent avec le marché locatif privé, encore faut-il suivre ses évolutions. Il est donc décidé de réviser au 1er janvier de chaque année les plafonds de loyers et d’améliorer ainsi leur indexation. Une instruction fiscale annuelle d’indexation des plafonds sera disponible sur le site internet http://circulaires.gouv.fr.

D’autres évolutions seront à prévoir, comme le déclassement en zone C de communes actuellement enregistrées en zones B1 et B2 et pour lesquelles l’offre et la demande de locations immobilières s’équilibreraient. 168 communes sont déjà dans le collimateur, or aucune décision n’a encore été prise.